Regenerarea urbană a Bucureștiului

Bucureștiul dispune de o rezervă substanțială de terenuri care nu sunt utilizate sau a căror utilizare nu este cea optimă. O categorie aparte o reprezintă terenurile fostelor platforme industriale. Unele și-au suspendat activitatea, altele sunt parțial active, dar subutilizate. O parte dintre ele se prezintă acum ca terenuri libere, curățate, însă multe sunt ocupate în continuare de clădiri industriale, în unele cazuri chiar edificii de patrimoniu, în stare de degradare. Dar toate au un mare potențial și pot contribui la dezvoltarea orașului în viitor dacă intră intr-un proces de regenerare urbană. Pentru unele platforme există deja proiecte în derulare sau în plan, altele încă așteaptă să trezească interesul investitorilor.

Ce au în comun toate aceste terenuri este că, în utilizarea lor curentă, nu aduc beneficiile așteptate pentru economie, societate și municipalitate, ele nefiind adaptate la necesitățile orașului în care trăim. Aceasta în condițiile în care trendul la nivel european este de a muta industriile poluante în afara orașelor și de a prioritiza interiorul orașului pentru oameni, activități sociale, culturale și pentru servicii.

Ne-am propus să trecem în revistă aceste terenuri industriale din interiorul orașului, pentru a ne putea contura o imagine asupra potențialului de dezvoltare viitor. Nu ne-am propus să fie neapărat o cercetare exhaustivă, ci una din care să rezulte un ordin de mărime care să ne dea de gândit atât nouă, celor din mediul privat, cât și autorităților, care pot avea un efect direct asupra unor astfel de dezvoltări. Nu am inclus fostele platforme industriale deja redezvoltate sau cele care găzduiesc spații industriale moderne, competitive.

Acesta este doar un scenariu de dezvoltare imaginat, dintr-o multitudine de scenarii funcționale posibile și nu a luat în calcul indicatorii urbanistici actuali ai respectivelor parcele sau intențiile proprietarilor.

Cercetarea noastră a relevat că în teritoriul administrativ al Bucureștiului există cel puțin 1580 de ha în foste platforme industriale (aproape 7% din suprafața totală a Bucureștiului). Pentru a înțelege mai bine ordinul de mărime, cele 1580 ha ar putea reprezenta o suprafață de aproximativ jumătate din întreg teritoriul administrativ al sectorului 2.

Suprafețele fostelor platforme industriale, pe sectoare:

Sursa: iO Partners Research

„Suprafața este una generoasă, cumulat reprezintă cam jumătate dintr-un sector, dar sunt zone diferite și fiecare zonă se regăsește într-un anumit context urbanistic. Pentru fiecare dintre ele se poate gândi o viziune personalizată. Dar, această viziune ar trebui să fie ghidată de o strategie de regenerare urbană, care să reglementeze și să dea o direcție generală și integrată de dezvoltare pentru aceste zone. În momentul de față, multe dintre ele sunt zone parazitare, în conflict cu direcția de dezvoltare a orașului”, spune Cristina Ana, Urbanist și Managing Partner al Includio Architects, companie cu care iO Partners are o colaborare de lungă durata.

Mergând mai departe, am făcut un exercițiu pentru a vedea ce ar putea fi dezvoltat pe aceste terenuri (funcțiuni de care ar putea fi nevoie într-un orizont mediu și lung) și ce beneficii ar aduce orașului, ce volum de investiții ar atrage și ce venituri potențiale ar putea genera pentru municipalitate, implicit pentru dezvoltarea comunității.

În acest scenariu am început prin a rezerva 5% din teren (79 ha) pentru crearea de parcuri noi. Pe restul terenului, circa 1500 ha, am aproximat că ar putea fi dezvoltate clădiri cu o suprafață construită de circa 38 milioane m². Am alocat o cota de 85% pentru rezidențial, fapt ce ar permite construirea a peste 250.000 de locuințe noi, deci o creștere cu aprox. 25% a stocului actual de locuințe din București. Aceste locuințe noi vor avea nevoie de spații educaționale, clinici, facilități culturale, sportive și de divertisment, cărora le-am alocat 2% din suprafața construită.

Totodată, am alocat 8% din suprafața construită pentru clădiri de birouri, ceea ce s-ar traduce prin circa 3.1 mil. m² de birouri, reprezentând aproape o dublare a stocului competitiv de acum. Restul de 5% revine spațiilor de retail, cu alte aproape 1.9 mil. m². Nu ne referim la centre comerciale/mall-uri, ci mai mult la unități individuale, de tip hypermarket, supermarket, magazine de bricolaj sau parcuri de retail, care să completeze oferta actuală și potențialul de creștere al veniturilor populației pe viitor.

„Vorbim de o rezervă strategică, care poate fi dezvoltată într-un orizont de timp de 20-30 de ani. Este important să știm de ce dispune orașul. Din punctul nostru de vedere, reprezintă o mare oportunitate. Bucureștiul este un oraș cu densitate mare, în parte și pentru că nu îi folosim la întregul potențial. Pornind cu regenerarea urbană a acestor amplasamente industriale, putem stimula dezvoltarea și modernizarea întregului oraș”, spune Alexandru David, Head of Research în cadrul iO Partners.

Cumulat, acestea ar atrage numai din dezvoltare investiții totale de aproximativ 40 miliarde Eur la nivelul de cost actual. Totodată, funcțiunile comerciale ar putea genera circa 350,000 de locuri de muncă (în comparație, cam o treime din numărul total de salariați din București din prezent). Nu în ultimul rând, municipalitatea ar putea încasa circa un milliard Eur pe an numai din impozitul pe venit și impozitul pe proprietate (orientativ, această suma reprezintă mai mult de 50% din bugetul actual la Primăriei Capitalei). La aceste venituri anuale se adaugă taxa pentru emiterea autorizațiilor de construire, peste 200 milioane Eur (încasate o singură dată). Toate aceste resurse suplimentare ar sprijini autoritățile locale în efortul lor de a accelera dezvoltarea infrastructurii de transport și a serviciilor publice, de exemplu.

Nu în ultimul rând, ca urmare a acestor proiecte de regenerare urbană pot fi eliminate niște zone indezirabile din oraș, poate fi atrasă populație tânăra, pot fi corectate blocaje prin realizarea de penetrații și drumuri secundare de legătură. Totodată, ar crește valoarea vecinătăților, iar aspectul general al orașului ar avea de câștigat.

“Se remarcă avantajele evidente ale platformelor industriale, subliniate de locația lor strategică. O mare parte dintre acestea sunt poziționate în zone cu infrastructură preexistentă, incluzând facilități precum apă, canalizare și electricitate, cu acces facil către arterele principale de trafic. Aceste facilități reprezintă un element crucial, oferind un cadru propice pentru dezvoltările multifuncționale armonioase. De asemenea, o altă caracteristică valoroasă este reprezentată de suprafețele extinse ale acestor platforme, eliminând necesitatea de a comasa terenuri pentru a da naștere unui proiect viitor. Totodată, suprafețele generoase ale acestor platforme conduc la valori semnificative ale tranzacțiilor, iar în ultima perioadă, investitorii și dezvoltatorii imobiliari au adoptat o abordare mai precaută, evitând expunerea directă printr-o investiție considerabilă într-un activ care nu generează imediat randament”, a declarat Flavius Pop, Senior Consultant Transaction Advisory iO Partners.

S-ar impune ca prioritară o strategie de regenerare urbană a fostelor platforme industriale, simplificand procedurile (de exemplu, multe terenuri pretabile regenerării sunt încadrate în continuare ca zone cu funcțiuni industriale, încetarea activității și demolarea clădirilor industriale nu produce efecte asupra încadrării funcționale); corelarea investițiilor publice în infrastructură, spații verzi și servicii publice cu aceste redezvoltari; facilități fiscale sau indicatori urbanistici mai generoși pentru investitorii care cedează teren pentru spații publice sau spații verzi, care își asumă restaurarea și întreținerea clădirilor istorice sau includ o componentă de locuințe accesibile/sociale etc.

Fostele platforme industriale sunt doar o parte din rezerva de teren a Bucureștiului. Pe lângă aceastea, orașul mai dispune și de o suprafață semnificativă de teren neconstruit, de exemplu zonele marginale ale sectoarelor 1, 3 și 6, terenuri preponderent în regim privat. La acestea putem adăuga și unele terenuri aparținând diferitelor instituții publice, companii și agenții de stat, unități militare dezafectate, depouri etc, care ar putea fi la rândul lor folosite mai eficient și care ar putea genera venituri bugetare suplimentare printr-un parteneriat public-privat sau prin concesiune. Nu în ultimul rând, sunt zone rezidențiale de o calitate redusă, care ar trebui să treacă printr-un proces de regenerare, chiar și cu o creștere a densității, acolo unde este posibil.