În prezent, randamentul spațiilor de birouri prime din Berlin este la un nivel foarte redus, de 3,85%1, deși produsele de acest tip din orașele germane mari, precum Frankfurt, continuă să asigure profituri semnificative comparativ cu cele din Londra și Paris.
În același timp, piețele imobiliare de spații comerciale din România și Ungaria înregistrează un flux de capital nou, ca urmare a unei importante diferențe de randament între Europa de Vest și de Est, unde randamentul spațiilor de birouri prime din București, de exemplu, este la nivelul de 7,5%.
Condițiile macro-economice favorabile din țările CEE (Europa Centrală și de Est) au contribuit la acest transfer al interesului investitorului, fenomen subliniat și de Raportul CEE privind investițiile 2016: Mission to Outperform. Conform Băncii Mondiale, în următorii ani, Cehia, Ungaria, Polonia, România și Slovacia se vor număra în continuare printre economiile cu cel mai rapid ritm de creștere din UE. Previziunile Moody’s susțin că, în viitorul apropiat, aceste țări vor trebui să facă față provocărilor economice internaționale și socio-politice locale. Polonia și Cehia, piețele cele mai mature din zona CEE, rămân lideri regionali în ceea ce privește volumele de tranzacții de pe piața imobiliară a spațiilor comerciale, cu o cotă de piață de 40%, respectiv 18,5%2. Cu toate acestea, investitorii internaționali au identificat deja noi oportunități în cazul altor țări din zona CEE unde se înregistrează randamente mai mari decât în Praga și Varșovia.
„Ungaria și România sunt două piețe care oferă produse de calitate cu randamente extrem de atractive în materie de spații de birouri prime situate în capitalele celor două țări: 6,75% în Budapesta și 7,5% în București – aproape de două ori mai mari comparativ cu cele din țările vest europene. Prin urmare, nu e de mirare că aceste locații din zona CEE atrag un număr tot mai mare de jucători globali care doresc să obțină atât profit, cât și diversificare la nivelul portofoliilor lor de active. În prima jumătate a anului 2016 am observat că noi investitori, precum Zeus Capital și KGAL au intrat deja pe piața de spații comerciale din Budapesta și ne așteptăm să vedem tot mai mulți nou veniți în viitorul apropiat“, a declarat Adrian Karczewicz, Head of Divestments CEE în cadrul Skanska Commercial Development Europe.
Ungaria atrage investiții străine directe (FDI)
Conform JLL, numărul tot mai mare de capital străin care vizează Budapesta, dar și apetitul în creștere al băncilor de a finanța tranzacții, determină o sporire considerabilă a lichidităților3. Elementele de bază care susțin piața imobiliară din Budapesta rămân robuste, cu o cerere de ocupare puternică, o rată a spațiilor neocupate în scădere și un pipeline de dezvoltare limitat. Unul dintre factorii principali care generează o cerere mai mare de spații de birouri moderne este sectorul de servicii business, care este, de asemenea, și principalul factor de creștere a numărului locurilor de muncă în Ungaria. Condițiile de operare favorabile au încurajat UNICEF să-și deschidă propriul Global Shared Services Center în Budapesta, fiind atras de forța de muncă foarte bine calificată, infrastructura bine stabilită și costurile de operare relativ scăzute. În 2015, Ungaria a înregistrat un PIB în creștere cu 2,9%, guvernul maghiar estimând că, în perioada 2018 și 20204, creșterea PIB se va menține deasupra pragului de 3%. Acest lucru înseamnă că Ungaria va atrage în continuare investiții străine directe majore, precum Daimler (Mercedes Benz), care intenționează să construiască o fabrică de mașini în Kecskemet, investind 660 de milioane de dolari.
Ritmul de creștere al României este rapid
Economia românească reprezintă o altă oportunitate de investiții importantă. De la criza financiară, creșterea PIB din România a fost determinată de revenirea treptată a cererii interne și de exporturile puternice. În 2015, țara noastră a înregistrat una dintre cele mai mari rate de creștere la nivelul Uniunii Europene, de 3,8%, fiind depășită de Suedia, Cehia și Luxemburg5, în vreme ce în T2 din 2016, România inregistrează cea mai mare creștere (+ 5,9%) din rândul statelor membre ale UE, comparativ cu aceeași perioadă a anului anterior6.
„România își datorează creșterea accelerată din 2015 în principal sectoarelor de producție, tehnologiei informațiilor și comunicațiilor (IT&C) și comerțului. Nu este o coincidență faptul că pentru fiecare șase euro din creșterea PIB, un euro provine din IT&C. În 2016, IT&C continuă să fie unul din factorii principali de creștere. Dezvoltarea rapidă a industriei se datorează și faptului că aproape jumătate din activitatea IT&C și BPO este concentrată în afara Bucureștiului, în acest fel fiind valorificate talentele din afara Capitalei. Centrele universitare, precum Cluj-Napoca, Iași, Sibiu, Brașov sau Timișoara, sunt bine cunoscute pentru capabilitățile și aptitudinile de dezvoltare de software pe care le oferă și care sunt necesare pentru proiectele de investiții BPO/SSC.
2016 a venit cu noi investiții anunțate de Leoni, Allianz și Bombardier, precum și cu extinderi ale centrelor de excelență existente pentru externalizarea serviciilor. Avântul înregistrat în 2015 de piața retail din România a fost rezultatul unei creșteri salariale (8,4% comparativ cu anul anterior în termeni reali), în principal, dar și al unei scăderi a TVA-ului de la 24% la 9% pentru produse alimentare. Deși România mai are multe de făcut pentru a putea reduce decalajul în ceea ce privește salariile față de alte țări din zona CEE, considerăm că cele mai recente schimbări sunt indicatori puternici de creștere la nivelul sectorului imobiliar de retail pentru viitor“, a declarat Alexandru Mitroi, Consilier în cadrul Invest Romania.
Volumul de investiții înregistrat pe piața imobiliară din România în prima jumătate a anului 2016 este estimat la 340 de milioane de euro, cu 80% mai mare decât cifra înregistrată în aceeași perioadă a anului trecut (187 milioane de euro).
Aproape 48% din volumul total de investiții s-a înregistrat în București, în topul tranzacțiilor numărându-se sectoarele retail, spațiile de birouri și industriale, cu 45%, 38% și respectiv 17%7. Cushman & Wakefield a anunțat că parcul comercial Sibiu Shopping City din Sibiu a fost achiziționat de Nepi, din cadrul grupului Argo, pentru 100 de milioane de euro, fiind cea mai mare operațiune unică imobiliară de la nivelul regiunii în T2 20168. De asemenea, România a asistat și la intrarea unor noi actori pe piață, precum Logicor și divizia industrială europeană a Blackstone, care a achiziționat portofoliul Immofinanz.
Zona CEE oferă oportunități de investiție extrem de atractive, în special pentru cei care sunt rapizi în luarea deciziilor privind piața imobiliară comercială din CEE.
Mai multe informații despre România, Ungaria și alte piețe CEE sunt disponibile în Raportul CEE privind Investițiile 2016: Mission to Outperform. Faceți click aici pentru a-l descărca.
1 Office Market Profile, Berlin, JLL, Iulie 2016.
2 CEE Investment Pulse, H1 2016, JLL.
3 CEE Investment Pulse, H1 2016, JLL.
4 CEE Investment Report 2016: Mission to Outperform, Skanska, JLL, Dentons, ABSL.
5 Eurostat, www.ec.europa.eu/eurostat.
6 Eurostat, estimări Flash pentru al doilea trimestru al 2016, August 2016, www.ec.europa.eu/eurostat.
7 CEE Investment Pulse, H1 2016, JLL.
8 Cushman&Wakefield, August 2016, www.cushmanwakefield.pl.
