2010, un an dificil, cu semen de redresare lenta
In cel mai recent studiu al pietei europene a investitiilor, BNP Paribas Real Estate a analizat evolutia volumului investitiilor si randamentelor in 28 de orase europene.
Din sumar:
Majoritatea economiilor europene au depasit perioada de recesiune, produsul intern brut incepand sa creasca din nou de la un trimestru la altul. Torusi, pe parcursul anului 2009 cresterile PIB-ului au fost negative si vor ramane la un nivel scazut si anul acesta. Criza a fost majora, avand efecte importante asupra economiilor europene. Urmeaza cateva luni la fel de dificile. Desi in majoritatea tarilor cresterea economica s-a reluat, ritmul cresterii este sub nivelul obisnuit.
Acum, la inceputul lui 2010, conditiile economice si financiare din zona Euro sunt mult mai bune fata de anul trecut. Interventiile masive ale bancilor centrale si guvernelor au reusit sa intrerupa ciclul negativ instalat intre sectorul financiar si economia reala, inregistrandu-se o imbunatatire evidenta a performantelor economice incepand cu a doua jumatate a anului trecut.
Insa zona Euro se confrunta in continuare cu numeroase probleme ciclice si structurale. Conditiile de pe piata muncii vor continua sa se deterioreze in zona Euro pana la sfarsitul anului 2010 si vor exista discrepante majore intre ritmul de redresare, in functie de conditiile specifice fiecarei tari. 2010 va fi inca un an dificil.
Piata europeana a investitiilor a depasit punctul critic al uneia dintre cele mai grave crize din istorie. Volumul investitiilor in cele 28 de orase monitorizate de BNP Paribas Real Estate a continuat sa creasca pentru cel de-al treile trimestru consecutiv.
Cu un volum total de 10,4 miliarde EURO pe parcursul trimestrului 4 din 2009, investitiile din cele 28 de orase monitorizate au crescut cu 9% fata de trimestrul anterior si cu 15% comparativ cu trimestrul 4 din 2008. Totusi, volumul investitiilor totale anuale din 2009, care s-a ridicat la 30,2 miliarde Euro, este sub nivelul inregistrat in 2008 (-36%) sau mai scazut cu 70% comparativ cu 2007. La inceputul acestui an piata investitiilor a fost relativ inactiva,dar exista semnele promitatoare ale unei redresari lente.
Increderea investitorilor s-a imbunatatit pe parcursul lui 2009, impreuna cu imbunatatirea conditiilor de creditare si a pietei financiare. Cresterea volumului investitiilor din trimestrul 4 s-a datorat in principal tranzactiilor de mari dimensiuni care s-au incheiat mai frecvent si revenirii investitorilor cu portofolii in mai multe tari. Investitorii care dispun de lichiditati isi concentreaza in continuare atentia asupra alternativelor cu risc investitonal scazut, determinand stabilizarea sau chiar scaderea randamentelor in majoritatea oraselor europene.
In trimestrul 4 volumul investitiilor a continuat sa creasca
Suma totala a investitiilor din 2009 a fost de 30,2 milioane de Euro, ceea ce reprezinta o scadere cu 36% comparativ cu 2008. Insa, incepand cu trimestrul 2 din 2009 piata
investitiilor a inceput sa dea semne de revenire. Ultimele doua trimestre au aratat o imbunatatire accelerata, in semestrul 2 inregistrandu-se o crestere cu 11% fata de semestrul 2 din 2008, in timp ce in semestrul 1 din 2009 s-a inregistrat o scadere cu 65% comparativ cu semestrul 1 din 2008. In 2008 s-a atins un volum de peste 1 miliard de Euro investiti in 15 orase europene, in timp ce in 2009 numai sapte orase au atins cifra de 1 miliard Euro.
Tendinta de scadere a randamentelor pentru proprietatile de birouri de clasa A
Comparativ cu trimestrul 3 din 2009, randamentele nete pentru proprietatile de birouri de calitate s-au stabilizat, inregistrand chiar scaderi in 16 din cele 28 de orase analizate. Descresterile au variat intre 5 si 125 puncte procentuale. Pietele din Marea Britanie, Franta, Italia si Germania au inregistrat cresteri ale nivelului de interes pentru proprietatile de calitate situate in zone atractive. Cladirile cu venituri stabile asigurate de chiriasi de renume, cu spatiile inchiriate pe perioade lungi de timp, atrag un interes deosebit din partea investorilor ce dispun de lichiditati. Ca urmare, randamentele pentru proprietatile de calitate sunt in scadere pe majoritatea pietelor europene. In prezent piata este modelata de investitori cu strategii pe termen lung, care se orienteaza catre fluxuri stabile de numerar si cresterea sustenabila a valorii, in detrimentul profitabilitatii potentiale pe termen scurt si riscului asociat cu randamente initiale crescute.
In cele mai mari sase orase din Germania si Milano proprietatile au fost cele mai scumpe din punct de vedere al randamentelor, fiind urmate de zona centrala a Parisului si zona centrala a Londrei.
In Bucuresti se integistreaza inca cele mai mari randamente din cadrul celor 28 de orase analizate de BNP Paribas Real Estate.
Efectele crizei globale economice si financiare, precum si scaderea accentuata a activitatii economice interne au fortat investitorii sa actioneze cu precautie maxima pe piata de investitii din Romania, contrastand puternic cu optimismul acestora inregistrat in perioada de expansiune rapida a pietei. Piata de investitii din Bucuresti a trecut printr-un an dificil, inregistrandu-se doar o tranzactie seminificativa in 2009. In ciuda perceptiei generale negative asupra pietei, investitorii iau inca in considerare optiunea de a achizitiona proprietati in Romania, asteptandu-se la o redresare a pietei pe termen mediu. Totusi acestia au adoptat o atitudine optimist-precauta fata de evolutia viitoare a pietei locale imobiliare deoarece un numar de factori mentin un grad inalt de incertitudine si risc, cum ar fi cresterea ratelor de neocupare sau diminuarea chiriilor si a activitatii de inchiriere.
Atitudinea investitorilor institutionali fata de piata imobiliara romaneasca difera in functie de tipul de investitii pe care il urmaresc si adversitatea fata de risc. Fondurile cu politici de investitii cu risc scazut au stopat momentan prospectia pietei romanesti, pana cand piata locala va atinge un punct de echilibru si va inregistra o imbunatatire a indicatorilor economici. Exista insa cativa investitori din aceasta categorie care se afla intr-o expectativa activa.
Cele mai active fonduri sunt cele oportiniste care cauta sa investeasca in produse cu risc investitional asociat relativ mare la yield de 10%. Acestia sunt in faza de prospectie a pietei locale sau in diverse faze de negociere pentru achizitionarea unor proprietati cu chiriasi pe termen lung si care implica efort financiar mediu. Exista insa si investitori oportunisti care cauta proprietati distressed cu randamente peste 12%. Aceasta categorie este in prezent activa si in asteptare.
Marea Britanie continua sa ramana centrul celor mai importante variatii ale randamentelor. In zona centrala a Londrei randamentele pentru proprietatile de calitate au scazut usor cu inca 25 puncte procentuale pe parcursul trimestrului 4 din 2009, ajungand la 5,5%, in timp ce in alte cinci zone variatia randamentelor a fost mai mare. In zona Thames Valley acestea au scazut cu 100 puncte procentuale, ajungand la 6,25%. In orase precum Birmingham, Edinburgh, Glasgow si Manchester, unde oferta de proprietati de calitate disponibile pentru vanzare este foarte scazuta, randamentele pentru birourile de calitate au scazut cu 125 puncte procentuale, ajungand la 5,75%.
In Franta, presiunea asupra randamentelor a inceput in trimestrul trei din 2009 in zona centrala a Parisului si Lyon si s-a propagat si in alte regiuni pe parcursul trimestrului 4. In orasele Lille si Marseille randamentele s-au stabilizat in trimestrul 1 din 2009, incepand sa scada cu 25 si 10 puncte procentuale in trimestrul 4 ajungand la 7,35% si respectiv 7,15%. Comparativ cu trimestrul 3 din 2009, randamentele pentru birourile de calitate din zona centrala a Parisului sunt estimate la 5,5% (-40 puncte procentuale). In Lyon nivelul atins este de 6,5%, in scadere cu 50 puncte procentuale, ca urmare a vanzarii cladirii Anthemis din zona Lyon Part Dieu.
In Germania ramdamentele s-au stabilizat sau au scazut usor. In Koln, Dusseldorf sau Munchen ultima fluctuatie a randamentelor a avut loc in trimestrul 1 din 2009, dupa aceea mentinandu-se la niveluri stabile de 5,5%, 5,4% si respectiv 5,1%. Randamentele din Berlin, Frankfurt si Hamburg au scazut usor in trimestrul 4 cu 10 puncte procentuale, ajungand la 5,4%, 5.2% si 5,1%. Interesul crescut pentru proprietatile situate in centrul oraselor si inchiriate pe termen lung duce la cresterea competitiei si scaderea usoara a randamentelor.
In Italia trimestrul 4 din 2009 a adus incheierea primelor tranzactii de investitii pe cele doua piete importante din tara. In Milano o cladire situata in zona de afaceri a fost vanduta unui investotor privat la un randament de aproximativ 5,3%, nivel mai scazut fata de estimarile din trimestrul anterior. In Roma o cladire de birouri din Via Sicilia a fost vanduta pentru 40 milioane euro, la un randament de 6,2%. Aceasta tranzactie confirma estimarile anterioare de 6,25%.
In Spania nivelul randamentelor pentru proprietatile de calitate din Madrid se incadreaza in tendinta descendenta. Dupa ce au atins cel mai ridicat nivel din ultimii cinci ani pe parcursul primelor trimestre din 2009 (6,5%), randamentele au scazut in doua etape, ajungand pana la 6% in trimestrul 4 din 2009. In Barcelona randamentele s-au mentinut la un nivel stabil in trimestrul 4 dupa scaderea inregistrata in trimestrul 3, ajungand ca si in Madrid la 6%.
{mosloadposition user9} {mosloadposition user10}
