Anul 2010 va fi tot unul dificil pentru domeniul imobiliar, ca urmare a recesiunii puternice inregistrate anul trecut si lipsei unor perspecitve optimiste in privinta somajului. Suprafata de birouri ocupata a atins nivelul minim in trimestul 3 din 2009, insa rata de neocupare continua sa creasca. Principala sursa a cererii de birouri de pe piata a fost relocarea, in detrimentul extinderii spatiilor. In 2010 piata inchirierilor va continua sa fie in dificultate, oferta de birouri va creste, iar chiriile vor scadea si mai mult. Numai pietele dezvoltate vor da semne de revenire, datorita echilibrului dintre cerere si oferta. Pietele de investitii s-au dovedit a fi mai putin rezistente comparativ cu piata birourilor. Totusi, activitatea pe acest segment a inceput sa dea semne de revigorare incepand cu jumatatea lui 2009, piata din Marea Britanie revenindu-si mai rapid, inaintea Germaniei si Frantei. In ultimul trimestru au fost chiar inregistrate cateva tranzactii de mari dimensiuni si s-a remarcat revenirea investitiilor trans-frontaliere. In acest an activitatea de investitii de la nivel european va incepe sa intre in ritmul normal, anticipandu-se o crestere a volumului investitiilor si o stabilizare a randamentelor peste nivelul calculat pe termen lung, exceptie facand cele pentru proprietatile de calitate, pentru care se inregistreaza o cerere ridicata. Ca urmare, randamentele ar putea chiar sa scada pe unele piete sub nivelul calculat pe termen lung.
In cele 34 de orase analizate in cadrul acestui raport, volumul total al suprafetei ocupate a scazut cu 33% in 2009, de la 13,1 milioane mp in 2008 pana la doar 8,8 milioane mp. Totusi, activitatea de inchiriere de pe aproape toate pietele europene a inceput sa creasca in ultimul trimestru din 2009, atingand niveluri comparative cu cele din trimestrul 3 2008. Intr-adevar, Index-ul European la Inchirierilor a crescut cu 7,4% in trimestrul 4 2009, dupa scaderea cu 43% inregistrata in ultimii doi ani. Aceasta inversare a tendintelor poate fi explicata de tranzactiile de mari dimensiuni ce au alimentat o piata dominata in ultimele trei trimestre de tranzactii cu suprafete mici. Companiile doresc sa isi reduca cheltuielile si profita de conditiile pietei pentru a inchiria birouri in cladiri de calitate. Ca urmare relocarile au fost principala sursa a tranzactiilor din ultimul trimestru al anului 2009.
Scaderea drastica a numarului locurilor de munca a avut loc in toate orasele analizate pe parcursul lui 2009. Totodata, conditiile economice nu s-au normalizat inca iar somajul va
continua sa creasca in urmatoarele luni si chiar pentru o perioada mai lunga de timp in cazul unora dintre pietele europene.
Scaderea chiriilor a continuat in 2009 in toate orasele, ajungand chiar si la 50% in Europa de Est. La sfarsitul lui 2009 Index-ul Chiriilor pentru spatiile de clasa A s-a stabilizat dupa scaderea cu 18% inregistrata in ultimii doi ani, atingand un nivel considerat minim pentru moment. Cererea pentru cladirile de calitate este in crestere, oferta de astfel de spatii fiind in continuare limitata. Insa exista si orase, precum Madrid, unde chiriile au continuat sa scada, chiriasii aflandu-se inca pe prozitii mai avantajoase in cadrul negocierilor. Totodata, chiriile pentru spatiile amplasate in zone periferice vor continua sa scada in majoritatea oraselor europene. Gradul de neocupare continua sa ramana ridicat, existand numeroase proiecte importante dezvoltate in aceste zone in ultimii trei ani.
Bucuresti
Scadere drastica a chiriilor
In 2009 nivelul chiriilor pentru spatiile de birouri a continuat sa scada in contextul scaderii cererii si cresterii suprafetei disponibile. Chiriile solicitate au scazut cu 15-20% in toate zonele orasului pentru toate tipurile de cladiri, o scadere si mai accentuata manifestandu-se in zonele periferice. Chiriile medii solicitate pentru cladirile de clasa A situate in centru au variat intre 204-240 Euro/mp/an. Pentru cladirile de clasa B amplasate in zone atractive, chiriile au fost de 144-192 Euro/mp/an si de 96-132 Euro/mp/an pentru cele din zonele periferice.
Optimism moderat pentru 2010
Existenta unui anumit nivel al cererii coroborat cu oferta disponibila bogata si revenirea economica anticipata pe parcursul anului 2010, creaza premisele imbunatatirii contextului de pe piata birourilor. Exista insa numerosi factori care pot determina aparitia unui dezechilibru intre oferta de spatii noi, suprafata inchiriata si gradul de neocupare: chiriasii care parasesc spatiile ocupate pentru a se reloca in cladiri de calitate mai buna la un nivel al chiriilor mai competitiv; numarul mare de spatii noi ce vor fi livrate in viitorul apropiat, care au un nivel scazut al preinchirierilor; scaderea cererii din partea companiilor nou intrate pe piata.
Modificarea randamentelor
Randamentele nete pentru cladirile de clasa A au inregistrat o crestere semnificativa in 2009, de la 8% in Q4 2008 pana la 9,5% in trimestul 4 din 2009. Pe langa climatul economic inrautatit, unul din motivele ce au dus la aceasta tendinta a fost scaderea cererii, care a provenit numai din partea investitorilor oportunisti ce au incercat sa determine scaderea preturilor.
Investitorii au perceput piata locala ca fiind mai riscanta, deoarece elementele fundamentale ale celorlalte segmente de piata s-au deteriorat rapid.
{mosloadposition user9} {mosloadposition user10}
