a proprietarilor in procesul de negociere
Oferta
Pe piata spatiilor de biouri se resimt efectele incetinirii activitatii economice, prin scaderea chiriilor si a tranzactiilor de inchiriere. Desi acest segment a avut o evolutie foarte buna in primul semestru din 2008, elementele fundamentale ale pietei si-au pierdut din consistenta, in special in ultimul trimestru al anului. Totusi, pe piata birourilor efectele scaderii economice s-au resimtit cu o intarziere de cateva luni comparativ cu celelalte sectoare ale pietei.
Oferta s-a diversificat din punct de vedere al localizarii geografice si al calitatii cladirilor, ca urmare a suprafetelor semnificative adaugate la stocul total in 2008 si aparitiei pietei subinchirierilor. Dezvoltarea de proiecte de calitate de mari dimensiuni, sustinuta de activitatea intensa de pre-inchiriere inregistrata in 2007 si semestrul 1 din 2008, a contribuit la cresterea ofertei prin adaugarea a aproximativ 395.000 mp (suprafata construita) la stocul total de spatii moderne. Aceasta este cea mai importanta suprafata adaugata din anul 2000 pana in prezent. Comparativ cu anul 2007 stocul nou adaugat a crescut cu 25%, piata manifestand in continuare preferinta pentru spatii de calitate, de mari dimensiuni. 45% din suprafata propusa spre livrare in 2008 era deja pre-inchiriata din 2007.
Asa cum se anticipa conform informatiilor disponibile despre spatiile propuse spre finalizare in 2008, anul trecut, suprafata livrata a fost aproape egala cu nivelul prognozat, de 410.000 mp (suprafata construita). Totusi, cateva proiecte au fost stopate temporar sau au inregistrat o incetinire a ritmului de constructie, ca urmare a problemelor de finantare si numarului scazut de pre-inchirieri, ceea ce va afecta in principal oferta pentru 2009-2010.
Amplasarea geografica a stocului de birouri nou adaugate reflecta extinderea pietei in partea de nord si vest a Bucurestiului, unde se situeaza 40%, respectiv 22% din suprafata livrata. Structura noului stoc este dominata de claririle de clasa A (aproximativ 55% din totalul stocului nou adaugat). Cresterea ofertei pe acest segment s-a datorat in principal finalizarii unor proiecte de clasa A la standard international de peste 15.000 mp.
Ca urmare a numarului semnificativ de spatii livrate pe piata, la sfarsitul lui 2008 stocul birourilor din Bucuresti a ajuns la 1,9 milioane mp (suprafata construita), ceea ce reprezinta o crestere cu 25% comparativ cu stocul existent in trimestrul 4 din 2007. In ciuda livrarii a numeroase cladiri de clasa A din ultimii 2 ani, birourile de clasa B reprezinta inca cel mai mare segment al pietei, cu aproximativ 56% din oferta totala existenta.
O alta noua tendinta demna de mentionat este extinderea pietei subinchirierilor. Cea mai mare parte a suprafetelor disponibile pentru subinchiriere a rezultat ca urmare a reducerii activitatii chiriasilor principali si mai putin din cauza incetarii activitatii. Acestia au pre-inchiriat suprafete mari de birouri (peste 1.000 mp), anticipand o extindere a activitatii.
Acest segment al pietei ofera posibilitatea inchirierii pe perioade mai scurte de timp (mai putin de 5 ani) a unor suprafete mai mici si la preturi mai scazute. Oferta consta in spatii de dimensiuni mici si medii ce variaza intre 500 si 1.500 mp, majoritatea fiind situate in cladiri finalizate in perioada 2007-2008. Centrele tip back-office care reprezentau principala sursa a cererii in anii anteriori au devenit principalii furnizori de spatii de birouri pe piata subinchirierilor.
Cererea si gradul de ocupare
Pe parcursul primului semestru din 2008 pe piata birourilor s-a mentinut un nivel relativ ridicat al activitatii de inchiriere (192.000 mp), in ciuda unei scaderi cu 20% comparativ cu prima jumatate din 2007. Insa inrautatirea conditiilor economice a fost resimtita si pe piata birourilor incepand cu luna septembrie. In cel de-al doilea semestru din 2008 activitatea de inchiriere a scazut semnificativ, la aproximativ 120.000 mp inchiriati. Ca urmare, suprafata totala inchiriata in 2008 a scazut cu 30% comparativ cu anul precedent.
In cea de-a doua jumatate a anului activitatea de inchiriere a fost caracterizata de concentrarea si eficientizarea spatiilor de birouri. Companiile si-au adaptat nevoile de spatiu in functie de situatia de pe sectorul in care activeaza
si conditiile pietei imobiliare. Un numar mare de chiriasi si-au reconsiderat planurile de relocare/extindere, adoptand o atitudine de expectativa, anticipand o scadere si mai accentuata a chiriilor.
Totusi, ‘inghetarea’ cererii a fost resimtita in principal pe segmentul cererii de suprafete mari. Cele mai active pe piata inchirierilor au fost companiile mici si mijlocii din domenii precum publicitate, audit, IT si telecomunicatii. Ca urmare, numarul tranzactiilor a scazut semnificativ, la fel si suprafata solicitata, care a variat intre 500-1.000 mp. In general chiriasii au alocat bugete de aproximativ 20 Euro/mp/luna pentru birouri situate in centrul orasului si de 15-16 Euro/mp/luna pentru spatii situate in zonele Barbu Vacarescu si Floreasca. Pentru birourile amplasate in zonele secundare si periferice sumele alocate au fost de 10-14 Euro/mp/luna.
In situatia actuala cererea este generata de companiile care platesc in prezent chirii indexate deja de cateva ori, care depasesc nivelul actual al chiriei de pe piata. Acesti chiriasi incearca fie sa isi renegocieze chiriile, fie sa obtina o calitate mai buna pentru pretul platit in alte cladiri. Relocarile si extinderile de spatii nu au mai fost principalele surse ale cererii.
In ciuda adoptarii unor politici de reducere a costurilor, chiriasii cauta in continuare birouri de calitate la preturi competitive, mai scazute, incercand sa speculeze nivelul scazut al cererii si oferta tot mai mare de spatii disponibile. Birourile de clasa A ocupate au reprezentat aproximativ 65% din suprafata totala inchiriata in 2008, fiind amplasate exclusiv in cladiri noi sau proiecte aflate in curs de finalizare.
Pe piata se manifesta o noua tendinta notabila. Chiriasii au inceput sa aiba o abordare globala in privinta reducerii costurilor, incercand sa mareasca eficienta utilizarii spatiilor si sa reduca cheltuielile totale de ocupare (economisirea energiei, costuri reduse de intretinere, flexibilitate in partitionarea spatiilor).
Alte tendinte ce devin tot mai evidente sunt inchirierile pe termen scurt si reinnoirile de contracte. Ca urmare a dificultatii legate de estimarea evolutiei propriei activitati pe termen lung, chiriasii urmaresc o mai mare flexibilitate si perioade mai scurte de inchiriere (pana la 3 ani). Acest tip de cerere poate fi potential satisfacuta de ofertele existente pe segmentul subinchirierilor.
Chiriasii ale caror perioade de inchiriere se apropie de final prefera sa economiseasca bugetul pentru relocare si sa isi reinnoiasca contractele deoarece beneficiaza de reduceri substantiale din partea proprietarilor. Totusi aceasta situatie nu se aplica in cazul companiilor aflate in prezent in cladiri de calitate scazuta, care prefera sa se relocheze in cladiri de calitate superioara, la preturi similare sau mai scazute.
Finalizarea unor proiecte de mari dimensiuni, scaderea suprafetelor inchiriate, reinnoirile de contracte si aparitia pietei subinchirierilor au dus la cresterea ofertei de birouri pe piata locala. Dupa scaderea continua si rapida a ratei de neocupare in perioada 2003-2007, aceasta a crescut la 4,5% la sfarsitul lui 2008. Pe parcursul anului trecut rata totala de neocupare a crescut cu 2,5 puncte procentuale, existand 85.000 mp de birouri disponibile. Din acestea 15% au fost reprezentate de spatiile de clasa A, iar 79% cele de clasa B.
Pe parcursul lui 2008 tranzactiile de pre-inchiriere au continuat sa fie semnificative, atingand 60% din volumul total de tranzactii. Pre-inchirierile nu au afectat suprafata disponibila in 2008, presiunea asupra ofertei fiind transferata pentru anii urmatori. Insa din cauza conditiilor economice actuale, incepand cu trimestrul 4 din 2008 chiriasii au devenit mai ezitanti in privinta incheierii unor contracte de pre-inchiriere.
Nivelul chiriilor
In cea de-a doua jumatate a anului 2008 piata spatiilor de birouri a resimtit efectele negative ale scaderii cererii si dificultatile de la nivel economic manifestate prin scaderea chiriilor. Aceasta tendinta este sustinuta inclusiv de volumul considerabil de spatii noi livrate pe piata si suprafetele disponibile pe piata subinchirierilor.
Desi proprietarii au incercat sa mentina un nivel stabil al chiriilor in primul semestru din 2008, este evident ca in ultimele luni ale anului s-a inregistrat o scadere a chiriilor solicitate si o mai mare flexibilitate a proprietarilor in procesul de negociere. In special dezvoltatorii cladirilor finalizate recent au scazut semnificativ chiriile pentru a atinge un anumit grad de ocupare. In plus, proprietarii care se vor confrunta cu numeroase expirari de contracte ale actualilor chiriasi in urmatoarele 6-12 luni sunt dispusi sa ofere discount-uri importante pentru a le prelungi contractele.
Totodata, dezvoltarea pietei subinchirierilor pune presiune asupra propietarilor de birouri. Acestia trebuie sa scada chiriile solicitate pentru a face fata ofertelor de pe acest segment, pentru care chiriile sunt cu 5-10% mai mici. Principala competitie pentru proprietari este reprezentata de chiriasii care au incheiat tranzactii de pre-inchiriere cu un nivel scazut al chiriei.
Scaderea nivelului chiriilor a fost inregistrata pentru toate tipurile de cladiri de birouri si in toate zonele orasului. In al doilea semestru din 2008 nivelul mediu al chiriilor pentru birourile de clasa A a scazut cu 10% comparativ cu primul semestru din 2008, ajungand la aproximativ 21-22 Euro/mp/luna. Pentru birourile de clasa B aflate in zone secundare chiriile se situeaza intre 14-15 Euro/mp/luna, pana la 17 Euro/mp/luna.
Dupa cresterea semnificativa din ultimii doi ani a chiriilor din zona centrala, chiriile medii au inceput sa scada si aici, insa intr-un ritm mult mai lent decat in celelalte zone. Chiriile solicitate fluctueaza intre 22-23 Euro/mp/luna, insa avand in vedere perioadele pentru care proprietarii acorda scutiri de chirii si alte bonusuri, chiria neta efectiva se situeaza in general intre 21-22 Euro/mp/luna.
In cazul spatiilor recent livrate pe piata sau aflate in curs de finalizare situate in zonele periferice dificultatile actuale ale pietei s-au resimtit mai puternic. Chiriile obtinute pentru astfel de birouri de clasa B mai putin atractive (in principal din cauza locatiei) au variat intre 10-12 Euro/mp/luna
Termeni de inchiriere
Proprietarii se adapteaza la conditiile pietei si devin mai flexibili in procesul de negociere. Acordarea de optiuni si drepturi flexibile chiriasilor a devenit o practica generala atat pentru chiriasii mici, cat si pentru cei care inchiriaza suprafete mari. Totusi, conditiile actuale ale pietei nu au avut un impact semnificativ asupra termenilor de inchiriere pentru suprafete mari. Acestea raman comparabile cu cele din anul precedent.
In 2008 perioadele standard de inchiriere au fost de 5 ani, insa termenele mai lungi (peste 5 ani) sunt obisnuite pentru birourile de calitate situate in zone centrale si pentru suprafete mari. Perioadele mai scurte de pana la 3 ani sunt caracteristice pentru spatiile oferite spre subinchiriere sau situate in cladiri mai putin atractive. Deasemenea, stimulentele precum perioadele de 1-3 luni scutite de chirie si contributia proprietarului la amenajarea spatiului inchirat devin tot mai intalnite. Aceste bonus-uri au ca rezultat scaderea chiriilor nete cu pana la 5-10%.
Proprietarii au devenit tot mai constienti de politicile de reducere a costurilor implementate de chiriasi. Majoritatea acestora isi bazeaza deciziile pe costurile totale de ocupare, de aceea proprietarii au mentinut sau chiar au scazut costurile de intretinere pentru unele cladiri de birouri. In prezent pentru birourile de clasa A costurile de intretinere au scazut cu 10% comparativ cu semestrul 1 din 2008, ajungand la nivelul inregistrat in semestrul 2 din 2007 (3,5-4 Euro/mp/luna). Pentru birourile de clasa B acestea s-au mentinut la un nivel stabil, intre 3-3,5 Euro/mp/luna. In zona centrala chiriile pentru locurile de parcare amenajate sunt in prezent 100-120 Euro/mp/luna, iar pentru cele subterane 130-150 Euro/mp/luna. Pentru locurile de parcare subterane situate in zone secundare, chiriile lunare sunt de 90-120 Euro/loc, in timp ce locurile de parcare amenajate suprateran se inchiriaza cu 60-80 Euro/mp/luna.
Tendinte
Piata spatiilor de birouri va continua sa se confrunte cu multe dintre dificultatile care s-au manifestat in cea de-a doua parte a anului trecut, unele dintre acestea devenind chiar mai accentuate. Scaderea cererii si finalizarea in 2009 a 450.000 mp birouri noi vor determina aparitia unei presiuni asupra chiriilor in sensul scaderii acestora. Insa aceasta cifra trebuie tratata cu precautie deoarece cateva proiecte sunt stopate temporar sau se confrunta cu incetinirea ritmului lucrarilor de constructii ca urmare a dificultatilor legate de finantare si nivelului scazut de pre-inchirieri. In plus, incertitudinea tot mai mare de pe piata ii descurajeaza pe dezvoltatori sa initieze proiecte noi, ceea ce va afecta oferta pentru perioada 2010-2011.
Nivelul costurilor totale de ocupare, calitatea cladirilor si eficienta acestora vor deveni cei mai importanti factori in luarea deciziei de inchiriere, in detrimentul locatiei. Politicile de costuri afecteaza caracteristicile cererii, pe termen lung oferta propusa spre finalizare trebuind sa se adapteze la noua tendinta aparuta, dezvoltarea de cladiri verzi. Principalele caracteristici ale acestui tip de proprietati, precum utilizarea de materiale de constructie ecologice, eficienta energetica mai ridicata, reciclarea apei uzate si deseurilor, mai putine emisii de dioxid de carbon, etc, determina o eficienta mult mai buna a cladirii per ansamblu si costuri de ocupare mai reduse.
{mosloadposition user10}
