Cea mai recenta publicatie a departamentului de research al BNP Paribas Real Estate despre piata din Romania, “Houseviw, Romanian Office Market, April 2010 “, analizeaza modul in care piata locala si alte tari est-europene au fost afectate de criza. Raportul prezinta de asemenea perspectivele de stabilizare in tarile Europei de Est. In Romania perioada cea mai grava a crizei a trecut. Revenirea pietei imobiliare romanesti, care in trecut era principal motor al cresterii economice, va avea loc treptat. In tarile est-europene perspectivele de crestere sunt bune pe termen lung, ratele de crestere potentiala fiind inca mari comparativ cu zona Euro.
ROMANIA IN EUROPA DE EST
Europa de Est, puternic afectata de criza
Criza financiara a afectat profund tarile est-europene, incepand cu sfarsitul anului 2008. Criza economica globala a dus la incheierea perioadei in care regiunea a beneficiat de crestere economica solida, afluxuri mari de investitii straine si un sector imobiliar dinamic care a fost principalul motor al cresterii economice din zona.
Tarile din Europa de Est au intrat in recesiune la sfarsitul lui 2008, mai tarziu decat cele din zona Euro. Insa scaderea Produsului Intern Brut a fost mai semnificativa, in special in Ucraina si Tarile Baltice. Aceste tari s-au dovedit mai vulnerabile ca urmare a mai multor factori. Principalele slabiciuni au fost fragilitatea sectoarelor bancare si gradul mare de dependenta de investitiile straine, care au scazut brusc. In consecinta, in zona s-au inregistrat deprecieri importante ale monedelor nationale si scaderi ale cererii interne. Rusia a fost si ea puternic afectata de criza, in principal de scaderea dramatica a pretului petrolului. Unele tari precum Letonia, Ucraina si Romania au fost salvate de Fondul Monetar International, care a impus conditii stricte in privinta deficitelor fiscale.
Si piata imobiliara est-europeana a fost puternic afectata de criza. Investitiile in domeniul imobiliar au suferit scaderi semnificative din cauza cresterii riscului si dificultatilor in obtinerea finantarii. Somajul in crestere a afectat vanzarile cu amanuntul si absorbtia neta a birourilor. Suprafata ocupata a scazut semnificativ pe toate segmentele: tranzactiile de inchiriere au fost incheiate pentru suprafete mai mici, iar cererea pentru birouri de clasa A a scazut. In ceea ce priveste oferta, suprafata disponibila a crescut simtitor ca urmare a numarului mare de proiecte finalizate. Cresterea semnificativa a ratelor de neocupare a determinat cresterea presiunii asupra chiriilor, care au scazut puternic in 2008 si la inceputul lui 2009, incepand sa se stabilizeze abia catre sfarsitul lui 2009.
ROMANIA – CRIZA PIETEI BIROURILOR
Dependenta ridicata fata de evolutia cererii externe
Dezvoltarea rapida a pietei spatiilor de birouri a fost alimentata de companiile straine nou intrate pe piata locala, care au profitat de dezvoltarea economica rapida pentur extinderea operatiunilor proprii. Intre 2003 si 2009 Romania a inregistrat o crestere a Produsului Intern Brut de 4-8,5% si volume ale investitiilor straine directe intre 5,2-9 miliarde Euro anual. Al doilea factor care a determinat un optimism exagerat in randul jucatorilor de pe piata a fost constituit de relocarile si extinderile companiilor straine in cladiri de calitate. Acesti doi factori coroborati cu lipsa spatiilor de birouri din perioada 2006-2008 au generat cresterea rapida a chiriilor, la un nivel care in momentul de fata nu mai poate fi sustinut de catre chiriasi.
Optimismul dezvoltatorilor a rezultat in concentrarea a numeroase livrari de spatii pentru birouri pe parcursul anului 2009, intr-un moment care a coincis cu scaderea semnificativa a cererii. A rezultat cresterea semnificativa a ratei de neocupare si scaderea rapida a chiriilor. Numeroase proiecte de birouri au fost initiate pe baza unor estimari oportuniste in privinta evolutiei viitoare a pietei. Deoarece conditiile actuale ale pietei contrazic previziunile anterioare, un numar mare de proiecte de birouri se confrunta cu dificultati in finalizarea constructiilor. Toate conditiile mentionate anterior releva vulnerabilitatile unei piete foarte sensibile la evolutia factorilor externi.
Anterior crizei, piata romaneasca a investitiilor a fost sustinuta de segmentele de retail si birouri. In perioada 2000-2005 investitorii doreau sa isi diversifice portofoliile din Romania, intrand in competitie acerba pentur un numar limitat de proprietati disponibile, ceea ce a avut drept rezultat scaderea rapida a randamentelor.
Criza actuala este accentuata de o combinatie de factori ce au marcat si evolutia anterioara a pietei: nivelul ridicat al preturilor speculative pentru terenuri, costurile mari de constructie, dezvoltatori cu un grad mare de indatorare, dezechilibrul dintre sustenabilitatea chiriilor si capacitatea economica a chiriasilor. ‘Varful’ de oferta inregistrat in 2008-2009 a fost sustinut de dezvoltatorii cu grad mare de indatorare care au inceput proiecte pe baza speculativa sau de cei cu proiecte ce inregistrau un grad scazut de ocupare.
Cresterea costurilor de constructie cu 15-20% in perioada de dezvoltare a pietei a avut un puternic impact negativ. In plus, preturile speculative ridicate platite pentru terenuri au crescut costurile dezvoltatorilor si in lipsa chiriasilor, creditarea excesiva pune o presiune si mai mare asupra dezvoltatorilor. Ca urmare, in conditiile actuale ale pietei, rata de profit anticipata nu mai poate fi atinsa in cazul multor proiecte.
PIATA BIROURILOR DIN ROMANIA – EVOLUTII RECENTE
Cererea se adapteaza noilor conditii de pe piata
In 2009 cererea si-a schimbat fundamental caracteristicile comparativ cu perioada de boom a perioadei, cand marea majoritate a chiriasilor cautau birouri de calitate si procentul de preinchirieri era foarte mare raportat la numarul total al tranzactiilor. Piata imobiliara a fost afectata de recesiune, iar cererea s-a schimbat, conditiile de inchiriere fiind in prezent favorabile chiriasilor. In prezent chiriasii isi renegociaza contractele pentru obtinerea de discount-uri.
Principalul obiectiv fiind reducerea costurilor, chiriasii se relocheaza de asemenea in zone mai bune sau in cladiri de calitate mai buna in cazul in care obtin contracte mai favorabile.
Cererea s-a modificat inclusiv din punct de vedere al zonelor solicitate. Periferia sau zonele secundare sunt mai putin cautate din cauza infrastructurii de proasta calitate si distanta mare fata de reteaua de transport public. O alta schimbare semnificativa este preferinta chiriasilor pentru cladirile finalizate, in detrimentul pre-inchirierilor care sunt consideate mai riscante in actualul context economic.
In prezent chiriile medii pentru birourile de clasa A situate in zona centrala sunt 190-220 Euro/mp/an. Pentru proprietatile de clasa B situate in zone atractive chiriile variaza intre 140-170 Euro/mp/an, in timp ce in zonele secundare acestea se situeaza intre 120-140 Euro/mp/an. Cele mai scazute chirii sunt in zonele secundare si la periferie unde reteaua de transport public este slab reprezentata.
In a doua jumatate a lui 2009 variatiile chiriilor pentru birourile de clasa A situate in centru, unde oferta este limitata, sugereaza un nivel relativ stabil al acestora pentru 2010. Oferta de spatii noi pentru 2010 este de aproximativ 280.000 mp, cea mai mare parte din aceasta suprafata fiind programata spre livrare in zonele secundare si periferice ale Bucurestiului. Ca urmare, se anticipeaza ca nivelul chiriilor va scadea din nou in aceste zone, dar intr-un ritm mai lent decat in 2009.
Desi stocul nou de 280.000 mp este mai mic fata de livrarile din anii anteriori, acesta este totusi o suprafata semnificativa ce nu poate fi absorbita in conditiile actuale ale pietei. Incepand cu semestrul 2 din 2008 absorbtia neta a scazut semnificativ, in tmp ce livrarile de spatii s-au mentinut la un nivel relativ ridicat. In consecinta, rata de neocupare s-a triplat in aceasta perioada. Desi suprafata ocupata va fi mai mare in 2010, rata de neocupare e posibil sa creasca, deoarece somajul continua sa creasca, infulentand cererea de spatii.
{mosloadposition user10}
