Cushman & Wakefield evalueaza potentialul pietei de birouri pe plan global, cu focus pe Romania
Raportul Cushman & Wakefield arată că lipsa spaţiilor de calitate conduce la creşterea chiriilor pentru birouri
Cushman & Wakefield dă publicităţii raportul cu privire la evoluţia pieţei de birouri pe plan global. Specialiştii companiei explică cum va evolua România în acest context.
Piaţa de birouri în Europa – principalele tendinţe:
Moscova a cunoscut o creştere bruscă a chiriilor la spaţiile prime de birouri – cu 41% mai mult faţă de anul trecut.
Deficitul de spaţii nou construite (de birouri) în majoritatea ţărilor europene a dus la o majorare a preţului de închiriere în Europa cu 2%.
Deficitul de spaţii nou construite (de birouri) în majoritatea ţărilor europene a dus la o majorare a preţului de închiriere în Europa cu 2%.
Singurele pieţe din Europa de Vest ce au înregistrat scăderi în închirieri sunt Portugalia, Italia, Irlanda, Grecia şi Spania.
Piaţa de birouri in România – principalele tendinţe:
Chiriile în spaţiile prime se stabilizează, dupa creşterea ce a avut loc, în urma retragerii stimulentelor oferite de proprietari.
Oferta limitată de spaţii de cea mai bună calitate va duce la o creştere a competiţiei pentru obţinerea acestora, având ca rezultat micşorarea yeld-urilor.
Gradul de neocupare se va stabiliza în 2012 pe baza limitării închirierilor făcute înainte de finalizarea construcţiei.
Cele mai mari creşteri pe piaţa de birouri:
Capitala Rusiei – Moscova – a înregistrat o creştere bruscă a chiriilor pentru spaţii de birouri prime în 2011, ceea ce o transformă în locaţia cu cea mai mare creştere din Europa, în concordanţă cu raportul Cushman & Wakefield pe 2012 – Office Space Across the World. Lipsa construcţiei de noi spaţii şi activitatea limitată datorită incertitudinii economice au redus ofertele de spaţii pe piaţa de birouri, atât în Moscova, cât şi în multe alte locaţii de pe glob.
Pe pieţele cu cea mai rapidă creştere s-a îmbunătăţit cererea. O creştere de 41% a preţului de închiriere în Moscova a pus capitala Rusiei pe locul doi al oraşelor cu cea mai rapidă creştere din lume, în ceea ce priveşte chiriile pentru spaţiile prime de birouri. Rusia este acum cea de-a doua capitală cu cea mai mare creştere din lume, după Beijing, care a înregistrat o creştere a chiriilor cu 75%.
De asemenea, această creştere a rezultat în urcarea Moscovei pe poziţia patru în topul celor 10 cele mai scumpe locaţii de birouri din lume după locul 7 deţinut în anul anterior.
Europa
Pe pieţele de birouri din principalele oraşe ale Europei a avut loc până în 2011 o creştere totală de 2%, creştere ce s-a observat pe întregul continent. Ţările nordice au avut performanţe puternic pozitive, cu excepţia anumitor părţi din Danemarca. Chiriile pentru spaţii prime de birouri în districtul Birger Jarls Gatan din Stockholm au crescut cu 9.5% în 2011, fiind a patra locaţie cu cea mai rapidă creştere din Europa. Aceasta a fost urmată de zonele periferice CBD (Central Business District – Zona centrală financiară) din Gothenburg unde chiriile au crescut cu 9%. În Norvegia, chiriile din Oslo au crescut, de asemenea, cu 15% iar în Helsinki, Finlanda, a existat o creştere a chiriilor de 12%.
Primele 10 oraşe ale Europei cu cele mai mari creşteri ale chiriilor în spaţiile de birouri – locaţii prime 2011
Locatie Cartier/Zona Chirie ceruta
1 Moscova CBD 41.18%
2 Oslo CBD 15.15%
3 Helsinki CBD 12.00%
4 Stockholm Birger Jarls Gatan 9.52%
5 Gothenburg CBD 9.09%
6 Aarhus CBD 9.09%
7 Londra West End 7.89%
8 Bruxells Quartier Leopold 7.55%
9 Antwerp Centre 7.41%
10 Varsovia CBD 6.12%
Sursa: Cushman & Wakefield 2012
Singurele ţări din Europa de Vest care au înregistrat o scădere de închiriere în 2011 au fost: Portugalia, Italia, Irlanda, Grecia şi Spania.
Portugalia a înregistrat o scădere a chiriilor pentru spaţiile de birouri prime în Lisabona de -3%, în timp ce în International Financial Services Centre din Dublin chiriile au scăzut cu -10%. În Grecia, chiriile în Atena au scăzut cu -14%, şi în Spania scăderile chiriilor au fost după cum urmează : Madrid (-4%), Barcelona (-5%). În schimb, în Italia, Milano s-a descurcat ceva mai bine, cu o scădere uşoară de numai -2%.
România – Piaţa de birouri în 2012
Referitor la piaţa de birouri, Andrei Bîrsan, Director Departament Birouri, Cushman & Wakefield România afirmă:
“Gradul de ocupare anual al 2011 l-a depăşit pe cel din 2010 cu 19%. Absorbţia (rata la care suprafaţa inchiriabilă este ocupată) rămâne scăzută pentru că cea mai mare parte a activităţii este determinată de reînoiri de contract, reînoiri ce au reprezentat peste 50% din activitatea pe Q4.
Rata de neocupare a scăzut în Q4 pentru al 3-lea trimestru consecutiv încheind anul la 8.7%. O creştere uşoară a ratei de neocupare poate fi văzută în 2012 cu toate că spaţiul total aflat în construcţie a scăzut odată cu livrarea unor spaţii pre-închiriate, spre sfârşitul celei de-a doua jumătăţi a anului 2011.
În ce priveşte investiţiile, există unele tranzacţii în aşteptare, pentru 2012 ; cu investitorii axaţi clar pe produse prime, randamentele se pot comprima. În cursul anului 2012 ne aşteptăm la o creştere bazată mai ales pe cererea internă, în timp ce criza din zona euro va continua să afecteze nivelul exporturilor. “
De asemenea, continuă Andrei Bîrsan : “în piaţa de birouri de clasa A ne aşteptăm ca rata de neocupare să scadă odată ce cererea pentru spaţii de grad B şi C va tinde să scadă. În timp, pe măsură ce noile dezvoltări îşi vor încetini ritmul, chiriile vor înregistra o uşoară creştere, pe spaţiile de birouri de clasă A.
Dacă nu vor exista « şocuri » importante în sistemul local sau internaţional vom asista la un ritm mai crescut de tranzacţionare, putându-se înregistra o creştere a preînchirierilor, pentru proiecte anunţate a fi finalizate în 2012-2013.”
“Datorită raportului cerere/ofertă şi stocului relativ mare, 2012 va rămâne anul chiriaşilor.
Pentru 2012 va exista în continuare o rată crescută de neocupare a birourilor din zona Pipera – Tunari, în special datorită accesului dificil şi al infrastructurii nefinalizate înca. “, concluzionează Directorul Departamentului Birouri, Cushman & Wakefield, România.
America de Sud şi de Nord
Rio de Janeiro a coborât în clasamentul top 10 a celor mai scumpe locaţii de birouri din lume de pe poziţia 4 pe poziţia 8 cu o scădere în preţul chiriei de -8%. Cu toate acestea, în ciuda acestui declin, chiriile prime în alte părţi ale oraşului au continuat să crească de-a lungul anului. Acest lucru este în contrast cu performanţele pe care Rio de Janeiro le-a avut anul trecut în care am văzut creşteri în CBD (Central Business District – Zona centrală financiară) la chiriile pentru spaţii prime – de până la 47%.
Cea mai abruptă cădere a avut-o New York-ul, în continuare cel mai costisitor oraş din Statele Unite ale Americii.
Per ansamblu, chiriile pentru spaţii de birouri prime în Brazilia au crescut cu 13 % în 2011 şi în ambele părţi ale continentului – America de Sud şi Nord – cu 3%.
Cele mai importante oraşe dupa creşterea chiriilor în spaţiile prime de birouri – continentul
American (Nord şi Sud) 2011
Locatie Zona Chirie ceruta
1 Sao Paulo CBD 24.39%
2 Brasilia CBD 21.33%
3 San Francisco CBD 19.66%
4 Toronto CBD 17.50%
5 Lima CBD 14.29%
6 Boston CBD 7.44%
7 Washington CBD 7.12%
8 Montreal CBD 6.16%
9 Portland CBD 5.52%
10 New York Midtown (Madison/5th Avenue) 4.35%
Sursa: Cushman & Wakefield 2012
Asia-Pacific
Asia-Pacific a înregistrat cele mai abrupte creşteri regionale în ceea ce priveşte chiriile pentru spaţiile prime de birouri în 2011, cu Beijing confruntându-se cu cel mai mare salt în ce priveşte chiriile la nivel global (75%). Hong Kong şi-a menţinut poziţia ca cea mai scumpă locaţie de birouri din lume pentru al doilea an consecutiv iar Tokio a rămas pe locul 3.
Oraşele cu cele mai mari creşteri ale chiriilor în 2011 – zona Asia-Pacific
Locatie Zona Chirie Cruta
1 Beijing CBD 75.30%
2 Manila Ortigas 27.78%
3 Shanghai West Nanjing Road 27.37%
4 Singapore CBD 24.39%
5 Chengdu CBD 23.88%
6 Kolkata CBD 16.50%
7 Jakarta CBD 12.32%
8 Chennai CBD 8.33%
9 Brisbane Centre 8.28%
10 Seoul Yeouido 7.36%
Sursa: Cushman & Wakefield 2012
{mosloadposition user9}
