• BCR estimeaza ca institutiile bancare vor gasi solutii de reducere a avansurilor la creditele de locuinta pentru categorii specifice de clienti, dar, astfel, legea Darea in Plata creeaza premise negative care vor genera inegalitati sociale.
• In acest moment, se poate estima cu realism faptul ca ritmul de crestere a creditarii pentru locuinte va incetini semnificativ, in contradictie cu nevoile generate de calitatea scazuta a fondului locativ din Romania (case vechi, inghesuite si aglomerate, cu nevoi urgente de modernizare si reabilitare si chiar cu risc seismic ridicat).
• La nivel general, efectele secundare negative ale Legii Darea in Plata se produc deja si se vor accentua pe termen lung: conditiile creditelor pentru locuinte au devenit semnificativ mai restrictive fata de perioada de dinaintea implementarii legii, legea accelereaza evacuarile, creeaza riscuri pentru piata financiara, afecteaza premisele unei piete financiare corecte si echilibrate.
• In contextul unor efecte negative evidente, consideram faptul ca legislatia ar trebui sa incurajeze o cale corecta si sustenabila; spre exemplu, in anul 2015, prin solutii comerciale, BCR a scazut ratele a peste 30.000 de clienti, iar incepand cu anul 2009, peste 150.000 de clienti au beneficiat de refinantari, restructurari sau ajustari de costuri.
Dupa doua luni de aplicare a legii Darea in Plata au fost publicate de catre Banca Nationala a Romaniei statistici cu privire la impactul legii. Aproximativ 4.000 de clienti au facut uz de aceasta lege, ceea ce reprezinta 1 din 100 de clienti care au contractat un credit ipotecar. Intre cei aproximativ 4.000 de clienti se numara aproximativ 400 de clienti cu profil de investitori imobiliari, care au dat in plata cel putin 2 imobile, precum si cazuri prin care s-a solicitat stergerea datoriilor comerciale ale unor firme.
In acest moment se impun trei categorii de concluzii privitoare la A) efectele legii Darea in Plata, B) consecintele legii Darea in Plata si C) premisele create de Legea Darea in Plata pentru evolutia viitoare a intermedierii financiare in Romania.
A. Este regretabil faptul ca aproape 4.000 de clienti, din diverse motive (dintre care se distinge creditarea in franci elevetieni) au probleme financiare, incat au ajuns la concluzia ca este mai bine sa paraseasca locuintele.
Totusi, cele aproximativ 4.000 de cazuri, dintre care au fost contestate aproximativ 1.500 reprezinta doar 0,5% din numarul de 800.000 de familii care a fost invocat drept argument fundamental pentru promovarea legii. O diferenta de 99,5% fata de statistica pe care s-a bazat initierea si promovarea Legii Darea in Plata, precum si profilul sofisticat al peste 10% dintre beneficiari (investitori imobiliari ori firme), consideram ca ridica intrebari serioase, care merita clarificate in spiritul responsabilitatii legislative.
In plus fata de aceasta, anterior intrarii in vigoare a Legii Darea in Plata, pana a se ajunge la executare silita si vanzarea locuintei, procesul dura in medie 2-3 ani, rastimp in care se puteau inca identifica solutii financiare si/sau locative. Aceasta scoate in evidenta cel mai nefericit efect al legii: Legea Darea in Plata are ca efect evacuarea prematura a locuintei. Rezultatul este o dubla pierdere si pentru banca si pentru client.
B. In contextul in care mai multe institutii bancare au anuntat masuri specifice de scadere a avansurilor, aspectul nu rezolva problemele pentru piata bancara in general si nici nu elimina dezavantajele create atat pentru banci cat si pentru clienti.
Bancile nu vor putea ignora riscul general creat de legea Darea in Plata, ci vor putea doar identifica solutii particulare, in functie de profilul clientilor si lichiditatea pietelor imobiliare regionale. Avansurile vor mai fi calibrate, dar aceasta de fapt inseamna pentru clienti o perioada mult mai redusa de creditare ori criterii de venit mult mai stricte. in acest context, masurile de scadere a avansurilor reprezinta solutii de calibrare a riscului, dar pentru clientul mediu conditiile generale de acces vor fi mult mai restrictive, fata de perioada de dinaintea implementarii legii.
Evolutia recenta a creditarii pentru locuinte a avut un ritm de crestere sustinut de 9-10% anual, multumita unei baze stabile de risc si pe avantaje clare pentru clienţi: credite in moneda nationala, dobanzi scazute, oferte cu dobanzi fixe pe 5 si 10 ani. In acest moment, se poate estima cu realism faptul ca ritmul de crestere a creditarii pentur locuinte va incetini semnificativ, in contradictie cu nevoile generate de calitatea scazuta a fondului locativ din Romania (locuinte vechi, aglomerate si inghesuite, cu nevoie de modernizări si reabilitări si chiar cu risc seismic ridicat).
C. La nivel sistemic, Legea Darea in Plata a afectat semnificativ procesul de refacere a increderii dintre banci si clienti, bazat pe scaderea costurilor cu serviciile bancare si solutii de reducere a indatorarii, in conditii de stabilitate legislativa. Dar mai mult decat atat, Legea Darea in Plata are efecte secundare negative pe termen lung: legifereaza in mod nesustenabil evacuarea, creeaza riscuri pentru piata financiara, reduce accesibilitatea creditarii pentru locuinte.
Sistemul bancar din Romania va continua sa dezvolte soluţii pragmatice, iar piata va face selectia in favoarea acelor afaceri stabile şi corecte. Luand in considerare toate aceste aspecte, consideram ca Legea Darea in Plata este o lege departe de a fi corecta si de a genera stabilitate.
Reiteram, astfel, faptul ca Legea Darea in Plata este gandita intr-o paradigma eronata (si sussceptibil neconstitutionala), constituindu-se ca un impediment pentru siguranta si stabilitatea economica a Romaniei si reducand credibilitatea mediului de investitii local. Atat timp cat legile nu vor incuraja solutii comerciale la provocari sociale, iar politicile economice nu vor stimula atragerea de finantari si investitii, intermedierea financiara se va restrange si la fel se vor restrange si premisele pentru prosperitate pe termen lung in Romania.
NOTA: In conditiile create de legea Darea in Plata, BCR a adoptat o abordare prudentiala si a calibrat riscul de creditare, analizand evolutiile pietelor regionale. Ca urmare, BCR a luat decizia de a diminua avansul de la 35% la 25%, pentru creditele ipotecare standard acordate in cele mai mari 20 de orase din Romani, in baza urmatoarelor argumente:
• piata imobiliara din orasele medii si mari a cunoscut o dinamica accelerata, dar in acelasi timp cunoaste un grad de lichiditate crescut
• decizia de a aborda in mod segmentat piata, in functie de capacitatea de absorbtie si lichiditatea regionala, ne permite sa oferim solutii adecvate, deoarece marea majoritate a solicitarilor clientilor se concentreaza in aceste centre urbane de marime mijlocie si mare
• solutia vine in sprijinul clientilor care sunt obligati sa detina un avans considerabil avand in vedere nivelul de pret mai ridicat al locuintelor din orasele medii si mari.
