Cushman & Wakefield Echinox: După doi ani de stare de urgență, piața imobiliară locală a reușit să contracareze/neutralizeze dezechilibrele din pandemie

Piața imobiliară locală s-a adaptat rapid la noul mediu social și de business, contracarând în mare parte dezechilibrele generate de restricțiile impuse în perioada stării de urgență. Mai mult decât atât, vedem o traiectorie ascendentă a tuturor segmentelor de piață, chiar dacă există în continuare provocări, precum creșterea prețurilor materialelor de construcție, a costului cu utilitățile, inflația, scăderea puterii de cumpărare și găsirea celor mai bune pârghii de a readuce angajații în birouri.

Cushman & Wakefield Echinox a analizat principalii indicatori ai pieței imobiliare și oportunitățile care vin odată cu schimbarea obiceiurilor de consum, a modului de lucru etc., dar a indentificat și principalele provocări cu care se confruntă acest segment.

Piața de investiții, tranzacții mai multe, volumul din ultimii doi ani peste cel din 2018-2019

Piața de investiții este un indicator important în ceea ce privește atractivitatea segmentul imobiliar. Astfel, lichiditatea pe piața tranzacțiilor cu proprietăți generatoare de venit a rămas ridicată în 2020 și 2021, ceea ce s-a tradus într-un volum total de 1,83 miliarde de euro, comparativ cu 1,67 miliarde de euro în 2018-2019. Cumulat, în ultimii doi ani au fost tranzacționate 78 de proprietăți, cu o valoare medie de 25,5 milioane euro vs 72 de active în 2018-2019 și o medie a unei tranzacții de 23,65 milioane euro.

Mai mult decât atât, piața a atras în cei doi ani de pandemie un număr important de jucatori noi: Resolution Property, Adventum Group, Supernova, Fortress REIT și Oresa Venture. Împreună, aceștia au făcut achiziții de circa jumătate de miliard de euro.

Birourile au reprezentat clasa de active cea mai tranzacționată în ambele perioade analizate, iar estimările arată o menținere a interesului pentru aceste tipuri de proiecte. Totodată, pe fondul performanței ridicate a segmentului industrial și a retailului de food, investitorii se uită cu interes spre oportunități pe aceste segmente de piață.

Evoluția pieței de investiții

Piața de retail își trage un pic sufletul după doi ani de restricții

Piața de retail a fost unul dintre cele mai afectate industrii trecând prin mai multe ”șocuri”, resimțite mai ales de centrele comerciale de tip mall, dacă vorbim de formatele de retail, și de retailerii de non-food – îmbrăcăminte, accesorii, încălțăminte etc, dacă ne referim la profilul retailerilor. Și cei din food (restaurante/cafenele) au avut de suferit destul de mult, mai ales după introducerea certificatelor verzi la finalul anului trecut.

Succesul proiectelor de tip retail au determinat dezvoltatorii să investească și mai mult în astfel de scheme, care se vor menține în focusul acestora și în acest an. Prahova Value Center (21.900 mp), Sepsi Value Center (16.300 mp) sau Bârlad Value Center (16.300 mp), toate dezvoltate de Prime Kapital-MAS Real Estate sunt printre cele mai importante proiecte livrate anul trecut. De remarcat însă, că începând cu acest an vedem și primele centre comerciale de tip mall care vor fi finalizate, după doi ani fără astfel de livrări: Colosseum Mall din București, deschis deja pe 24 martie, și Alba Iulia Mall (30.000 metri pătrați) care urmează să fie inaugurat la finalul anului de către Prime Kapital – MAS Real Estate. Segmentele de retaileri care populează aceste formate au avut creșteri semnificative în cei 2 ani de pandemie.

Principala îngrijorare pe piața de retail este legată de creșterea costurilor pentru chiriași și de scăderea puterii de cumpărare a clienților. Inflația va pune presiune pe de-o parte pe nivelul chiriilor și pe de altă parte pe veniturile disponibile pentru achiziții ale cumpărătorilor.

Evoluția pieței de retail

Piața de birouri: chirii stabile, livrări noi de aproape 400.000 metri pătrați în ultimii doi ani

Dezvoltatorii de spații de birouri și-au continuat planurile de investiții asumate dinainte de criza sanitară și au finalizat în perioada 2020-2021 aproape 400.000 metri pătrați de proiecte de birouri. Ritmul de dezvoltare s-a menținut astfel la nivelurile din 2018 și 2019, anteriori pandemiei, când în total au fost finalizate 433.000 metri pătrați spații noi. Cererea totală a resimțit incertitudinile de pe piață în cei doi ani de pandemie, astfel că suprafața închiriată în total în 2020 și 2021, de 535.000 metri pătrați, a fost cu circa 26% sub nivelul tranzacționat din 2018 și 2019, de 729.000 metri pătrați.

Pentru perioada următoare, readucerea angajaților în clădirile de birouri reprezintă principala provocare, în condițiile în care proprietarii de clădiri, împreună cu chiriașii, trebuie să găsească și să adopte diverse măsuri pentru a convinge angajații să revină în birou. Reconfigurarea spațiilor existente astfel încât să ofere zone colaborative, dar și asigurarea de birouri mai aerisite, sunt printre cele mai des întâlnite măsuri implementate, ceea ce înseamnă o creștere a suprafeței alocate unui angajat de la o medie de 8-10 mp/persoană la 12-15 mp/persoană.

De asemenea, vedem interes pentru spații de birouri care pot fi ocupate imediat, de tip plug and play, cereri care pot fi acomodate în primul rând de operatorii de Flex Office, dar si de spațiile disponibile la subînchiriere.

Evoluția pieței de birouri

Piața industrială a bătut în pandemie toate recordurile

Aproape 2 milioane metri pătrați de spații industriale și de logistică au fost închiriați în ultimii doi ani, dublul suprafeței tranzacționate în total în 2018 și 2019. Evoluția spectaculoasă a cererii din ultimii doi ani, încurajează dezvoltatorii să investească în continuare în proiecte industriale și de logistică, provocarea fiind de a adapta noile construcții la cerințele în schimbare ale chiriașilor.

Diversificarea profilului de chiriași, în special din retail, așa cum este cazul apariției comerțului virtual cu produse proaspete, impune noi cerințe pentru spațiile de depozitare și distribuție. Pe de altă parte, aceste nevoi vor genera noi cereri de spații.

Alți factori care exercită o anumită presiune pe piața industrială și de logistică sunt creșterea prețurilor de construcție, care a fost în medie de 25-30%, și scumpirea terenurilor disponibile pentru astfel de dezvoltări. În aceste condiții, vom vedea o creștere a chiriilor, astfel încât investițiile pe acest segment să rămână profitabile.

Cu toate acestea pentru 2022 dezvoltatorii au anunțat că vor finaliza proiecte totalizând circa 600.000 metri pătrați.

Evoluția pieței industriale și de logistică