– totalul spatiilor ocupate depaseste 3 milioane m²
Cushman & Wakefield publică date cu privire la evoluţia record a pieţei spaţiilor industriale, în Europa Centrală şi de Est şi explică tendinţele de dezvoltare al acestui segment în România, în acest context. După cum se evidenţiază în cele mai recente date, chiar dacă starea economiei globale nu a depăşit momentul critic, gradul de ocupare al spaţiilor industriale moderne a fost în creştere, 2011 fiind anul cu cea mai mare creştere al ultimei decade, conform rapoartelor companiei Cushman & Wakefield.
“2011 a fost un an important pentru segmental imobiliar industrial”, declară Gabriel Sfetcu, Director Departament Industrial, Cushman & Wakefield România. „Volumul spaţiilor închiriate în Europa Centrală a atins nivelul record al ultimului deceniu, adică peste 3,2 milioane metrii pătraţi, depăşind astfel recordul precedent datând din perioada de vârf a pieţei imobiliare (aproximativ 2,8 milioane metrii pătraţi în 2008)”, explică Sfetcu.
“Cererea pentru spaţii de înaltă calitate (logistice sau destinate producţiei), în zona Europei Centrale este bazata pe încrederea firmelor în această piaţă. Cu doi, trei ani în urmă, întrucât piaţa mondială era copleşită de preocupări, companiile au optat pentru amânarea planurilor de extindere sau de mutare a locaţiilor de producţie. Acea perioadă de incertitudine le-a forţat, la vremea respectivă, să caute cele mai eficiente soluţii ”, declară Ferdinand Hlobil, Director al Departamentului Industrial Europa Centrala (CE), Cushman & Wakefield.
“Regiunea Central – Europeană a demonstrat o anumită stabilitate a pieţei. Alte avantaje ale sale includ fără îndoială o forta de munca relativ ieftină, apropierea geografică de pieţele stabile din Europa de vest precum şi de pietele de consum din aceasta regiune – pieţe ce ar putea creste în continuare”, a adăugat Ferdinand Hlobil.
Conform specialiştilor Cushman & Wakefield, cea mai mare creştere a gradului de ocupare a fost înregistrată în Polonia, care si-a adjudecat anul trecut, aproape 60% din întrega absorbţie de spaţii industriale la nivelul Europei Centrale. Un interes tot mai mare a fost observant în toate ţările din regiune cu excepţia republicii Cehe. Cea mai mare creştere a activităţii de la an la an a fost observată în Slovacia, ţară unde volumul de ocupare aproape s-a dublat faţă de 2010.
“România a beneficiat şi ea de un grad de tranzacţionare record”, spune Gabriel Sfetcu. “Segmentul industrial din piaţa imobiliară a crescut cu aproximativ 100% în 2011 ca şi suprafaţă totală închiriată. La sfârşitul lui 2011 puteam vorbi de o suprafaţă tranzacţionată de aproximativ 150,000 mp comparativ cu 75,000 mp la sfârşitul anului anterior.”
Europa Centrală şi de Est – Noi dezvoltări în 2011
Dezvoltările industriale de anul trecut au reflectat o revenire moderată a pieţei însă cifrele rămân încă scăzute, în comparaţie cu anii record. În timp ce în anii cu creştere record, precum 2008 au fost construiţi aproximativ 2,5 milioane de mp, cifrele arată că noile suprafeţe construite în 2011 depăşesc cu puţin 800,000 mp.
În acest sens al revenirii pieţei, un exemplu foarte bun este Slovacia, care s-a remarcat printr-o rată mai mare de activitate : de 10 ori mai mult spaţiu a fost construit în 2011 – 60,000 mp – faţă de 2010 când s-au construit doar 5,000 mp.
“Toate părţile implicate ar saluta o revigorare a dezvoltărilor de noi proiecte. Slovacia are disponibile foarte puţine spaţii industriale, ce sunt gata pentru a fi ocupate imediat, astfel încât cei interesaţi în preluarea unui spaţiu sunt puşi în faţa unor opţiuni limitate. Majoritatea noilor dezvoltări au fost rezervate prin pre-contracte de închiriere. Cu toate acestea, 2011 a fost primul an după 2009, când s-au lansat din nou proiecte speculative de dezvoltare – bazate pe evaluarea de către dezvoltatori a unei creşteri potenţiale. Acest lucru a avut loc în mai multe locaţii în acelasi timp, incluzând Slovacia de est”, explică Martin Baláž, Directorul Departamentului Industrial, Cushman & Wakefield Slovacia.
Chiria şi tendinţele acesteia
Volatilitatea chiriei a scăzut în 2011. Chiria de bază a variat anul trecut între 3.5 si 3.7 Euro pe mp/ pe lună.
Cu toate acestea, în cele mai atractive locaţii, chiria poate depăşii pragul 3.5 – 3.7 Euro/m2/lună deoarece spaţiile disponibile se ocupă mai rapid. Acest lucru este valabil în mod special in Slovacia dar şi în alte ţări din Europa Centrală şi de Est, inclusiv în România unde rata stocului disponibil a scăzut sub 5%.
La polul opus, în locaţiile în care rata de neocupare este ridicată, chiriaşii potenţiali se pot bucura de diverse stimulente oferite de dezvoltatori.
Rata de neocupare
Rata de neocupare a fost in scădere in regiunea Europei Centrale, pentru al doilea an consecutiv, ajungând la o valoare medie de putin peste 10% la sfârşitul anului 2011. Această cifră reprezintă o rată de neocupare rezonabilă, unde cererea şi oferta sunt echilibrate. “Cu toate acestea vobim despre valori medii pentru întreaga regiune. Fiecare ţară luată separat diferă substanţial dacă luăm ca bază comuna acest criteriu”, explică Ferdinand Hlobil. “O scădere infimă sub 10% ar trebui să servească pentru a stimula dezvoltarea de noi proiecte pentru că dezvoltatorii au aşteptat acest semnal. Cu toate acestea, întrebarea care rămâne este dacă aceste noi proiecte de dezvoltare ar putea găsi sprijin financiar de la bănci ”, încheie Directorul Departamentului Industial Europa Centrală , Cushman & Wakefield.
În timp ce Ungaria are mai mult de o cincime a spaţiului disponibil spre închiriere, vacant, aceeasi cifră a fluctuat în jurul valorii “nesanatoase pentru cerere”, de 5 procente şi în Slovacia pentru al doilea an consecutiv.
În România, rata de neocupare a spaţiului industrial a scăzut semnificativ cu 10 procente de la un an la altul fiind în prezent mai mică de 5 procente. De asemenea, Cehia se îndreaptă spre rate asemănătoare.
Romania – rezultatele pe 2011 şi previziuni pentru 2012
“In 2011 am avut un trend crescător al gradului de ocupare. Au existat mai multe cereri de la industria producatoare uşoară si în acelasi timp am primit cereri de la operatori de logistica noi pe piaţă, rezultaţi din fuziuni şi separări ai altor operatori deja existenţi pe piaţa din România.”, declară Gabariel Sfetcu, Directorul Departamentului Industrial, Cushman & Wakefield România.
”În ce priveşte anul 2012 acesta se poate încheia la acelasi nivel ca şi 2011 sau cu o creştere de 15 – 20 % dacă se păstrează trendul de crescator din 2011.”, declară Sfetcu.
„Cu toate că începutul lui 2012 a fost extrem de lent, lucru ce ar contrazice previziunile noastre de creştere, în luna martie au început să apară cererile, cereri ce ar trebui să fie finalizate în aproximativ 4-6 luni de zile”, concluzionează Gabriel Sfetcu.
”Mai mult decât atât “, detaliază Sfetcu, “au început să apară şi la noi dezvoltările speculative. Adică dezvoltatori care pâna acum au construit doar la cerere au obţinut fonduri şi au început să construiască pe baza speculaţiilor cu privire la creşterea cererii. Un exemplu ar fi Graells & Llonch Industrial Park Turda, aflat în apropiere de Cluj. Acest parc industrial are o suprafaţă totală de aproximativ 12,000 – 15, 000 de mp şi este dedicat pentru spaţii medii de aproximativ 1,500 mp.”
Graells & Llonch Industrial Parc Turda este realizat de un dezvoltator spaniol ce a mai realizat un spaţiu similar în Prejmer, Brasov.
Conform specialiştilor Cushman & Wakefield, în Romania, ponderea cea mai mare din cerere o va deţine şi în acest an producţia uşoară; este vorba atât de producători români ce vor să se extindă cât şi de producători multinaţionali.
2012 în Europa Centrală
“În acest an ne aşteptăm tot la o revigorare moderată a noilor proiecte de dezvoltare, revigorare ce a fost stimulată în special , de gradul redus de neocupare în cele mai atractive locaţii. În ce priveşte cererea, lanţurile de retail îşi vor îmbunătăţi probabil eficienţa capacităţilor lor de depozitare, în scopul de a asigura aprovizionarea pentru magazinele proprii. De asemenea, cererea pentru spaţii de producţie ar putea continua. Aici ne referim în special, la cererea venită din partea producătorilor de piese auto conectaţi la economia germană. Performanţa pieţei poate ramâne la valori aproximativ egale cu cele înregistrate anul trecut (2011)”, concluzionează Ferdinand Hlobil.
