al Bucurestiului
Conform unui nou studiu realizat de Impact Developer & Contractor, la momentul actual, întregul perimetru metropolitan al Bucureştiului poate fi cumpărat cu aproximativ 7 miliarde de euro.
Acest studiu ia în considerare o zonă amplă aflată în vecinătatea Bucureştiului, constituită sub forma a 3 inele definite prin alăturarea ariilor administrative ale diverselor localităţi (comune, sate sau chiar oraşe ce intră în componenţa judeţelor Ilfov, Giurgiu, Călăraşi, Ialomiţa şi Dâmboviţa).
Totalitatea datelor analizate relevă faptul că Inelul 1 are la vânzare o valoare de 2.278 milioane euro, Inelul 2 o valoare de 653 milioane euro, Inelul 3 o valoare de 486 milioane euro, iar intravilanul oraşului Bucureşti are la vânzare o valoare de 3.344 milioane euro. Toate aceste sume fac ca perimetrul metropolitan al oraşului Bucureşti să aibă o valoare de circa 6,8 miliarde euro la vânzare.
Pentru o mai bună înţelegere a modului de împărţire a celor 3 inele trebuie precizat că primul inel se întinde până la aproximativ 15 km distanţă de limita administrativă a Bucureştiului, acoperind localităţile: Pipera, Tunari, Otopeni, Voluntari, Ştefănesti, Chiajna, Chitila, Mogoşoaia, Dragomireşti Vale, Roşu, Domneşti, Ciorogârla, Bragadiru, Măgurele, Jilava, Vidra, Berceni, Popeşti Leordeni, Glina, Pantelimon şi Dobroeşti. Cel de-al 2-lea inel se întinde între 15 şi circa 25 de km faţă de limita administrativă a Bucureştiului şi include localităţile: Afumaţi, Dascălu, Moara Vlasiei, Baloteşti, Corbeanca, Buftea, Joiţa, Grădinari, Mihaileşti, Dărăşti Ilfov, Adunaţii Copăceni, 1 Decembrie, Frumuşani, Cernica, Brăneşti, Găneasa şi Săftica. În final, cel de-al 3-lea inel se întinde între 25 şi aproximativ 45 de km distanţă de limita administrativă a Capitalei şi cuprinde localităţile: Fundeni, Belciugatele, Sineşti, Petrăchioaia, Grădiştea, Gruiu, Snagov, Tâncăbeşti, Periş, Crevedia, Tărtăşeşti, Bolintin-Vale, Ogrezeni, Ciolpani, Nuci, Călugăreni, Bucşani, Bulbucata, Valea Dragului, Vlad Ţepes, Pasărea, Floreşti-Stoeneşti, Dorobanţu, Malu Spart, Mihai Bravu şi Gostinari.
Un alt aspect important pus în evidenţă este potenţialul de vânzare în ceea ce priveşte tranzacţiile cu terenuri al fiecăreia dintre aceste zone. Astfel, în Inelul 1 totalul suprafeţelor terenurilor scoase la vânzare se ridică la 27.790.000 mp, în Inelul 2 totalul suprafeţelor se ridică la 18.682.000 mp, iar în Inelul 3 suprafaţa totală a terenurilor scoase la vânzare se ridică la 19.476.750 mp.
Prin comparaţie, potenţialul de vânzare la nivelul Capitalei este mult mai mic, suprafaţa totală a terenurilor disponibile în interiorul oraşului fiind de doar 4.458.063 mp.
Preţul mediu cu care se vinde metrul pătrat de teren, indiferent de suprafaţa totală a acestuia, în primul Inel din vecinătatea Capitalei este de 82 euro, iar localitatea în care întâlnim cel mai ridicat preţ mediu este Pipera cu 326 euro/mp, iar cel mai scăzut preţ mediu din această zonă îl întâlnim în Vidra cu 33 euro/mp. Tot pentru Inelul 1, cel mai mare preţ cerut este de 909 euro/mp şi poate fi găsit în Pipera, iar cel mai scăzut este 4 euro/mp şi poate fi găsit în Dobroeşti.
În cel de-al 2-lea Inel preţul mediu cu care se vinde metrul pătrat de teren este de 35 euro. În comuna Afumaţi întâlnim cel mai ridicat preţ mediu din întreaga zonă (106 euro/mp), iar în localităţile Grădinari şi Frumuşani pe cel mai scăzut (10 euro/mp). Preţul cel mai mare cu care se vinde un teren în Ineul 2 este de 350 euro/mp în Afumati, iar cel mai scăzut este de 2 euro/mp la Dascălu.
În cel de-al 3-lea Inel ce înconjoară Bucureştiul terenurile se vând cu un preţ mediu de 25 euro/mp. Aici Snagovul este localitatea fruntaşă cu un preţ mediu de 107 euro/mp, iar localitatea Goştinari cea mai depreciată deoarece aici putem achiziţiona un teren cu un preţ mediu de doar 2 euro/mp. Preţul cel mai mare din Ineul 3 poate fi găsit tot la Snagov şi este de 300 euro/mp, iar cel mai scăzut este 1 euro/mp şi poate fi găsit la Bulbucata.
În funcţie de suprafaţa terenului pe care doresc să îl achiziţioneze, cei interesaţi au la îndemână ca instrument de evaluare şi preţul mediu pentru fiecare categorie de teren (Categoria I: 0-500 mp, Categoria II: 501-2.000 mp, Categoria III: 2.001-10.000 mp, Categoria IV: 10.001 mp-5 ha, Categoria V: peste 5 ha). Spre exemplu, un teren cu o suprafaţa de maxim 500 mp poate fi actiziţionat în Inelul 1 la un preţ mediu de 118 euro/mp, în Inelul 2 cu 46 euro/mp, iar în Inelul 3 cu 36 euro/mp.
Pe de altă parte, analiza ne oferă posibilitatea de a urmări diferenţele de preţ care se înregistrează pentru terenuri din aceeaşi categorie chiar în cadrul aceluiaşi Inel. Spre exemplu, preţul unui teren cu o suprafaţă cuprinsă între 501 şi 2.000 mp poate varia, în cadrul Inelului 1, între 700 euro/mp cât se înregistrează în Pipera şi 15 euro/mp cât se înregistrează în Jilava, Ştefăneşti sau Tunari. În Inelul 2, preţul unui teren cu aceeaşi suprafaţă poate varia între 350 de euro/mp cât este în Afumaţi şi 10 euro/mp cât este în Băneşti, Dărăşti Ilfov sau Buftea, iar în Inelul 3 un teren din aceeaşi categorie poate fi achiziţionat la preţuri ce variază între 300 euro/mp în Snagov şi 1 euro/mp în Gostinari.
Astfel, în funcţie de diferenţa dintre preţul maxim şi cel minim înregistrat într-o anumită zonă ne putem da seama care sunt localităţile cu cel mai mare potenţial speculativ sau, din contră, care sunt cele mai omogene.
În cadrul Inelului 1, localităţile cele mai discrepante sunt: Pipera cu o diferenţă de 930 euro/mp, Otopeni cu 655 euro/mp, Voluntari cu 435 euro/mp, Chitila cu 290 euro/mp şi Bragadiru cu 230 euro/mp, iar cele mai omogene – Vidra cu o diferenţă de doar 76 euro/mp, Dragomireşti Vale cu 80 euro/mp, Berceni cu 82 euro/mp, Domneşti cu 92 euro/mp şi Măgurele cu 93 euro/mp.
În cadrul Inelului 2, cele mai mari diferenţe de preţuri le găsim în localităţile: Afumaţi (346 euro/mp), 1 Decembrie (246 euro/mp), Cernica (235 euro/mp), Corbeanca (198 euro/mp) şi Baloteşti (170 euro/mp), iar cele mai mici diferenţe le găsim în localităţile: Grădinari (14 euro/mp), Găneasa (16 euro/mp), Frumuşani (33 euro/mp), Adunaţii Copăceni (34 euro/mp) şi Joiţa (38 euro/mp).
În cadrul Inelului 3, localităţile cu cel mai mare potenţial speculativ sunt: Snagov cu o diferenţă de 295 euro/mp, Ciolpani cu 192 euro/mp, Fundeni cu 173 euro/mp, Tâncăbeşti cu 108 euro/mp şi Călugăreni cu 98 euro/mp. Localităţile cele mai omogene ale acestei zone sunt: Gostinari cu o diferenţă de doar 2 euro/mp, Bucşani cu 13 euro/mp, Valea Dragului cu 17 euro/mp, Mihai Bravu cu 18 euro/mp şi Dorobanţu cu 20 euro/mp.
