Piața închirierilor de locuințe este așteptată să crească în regiunea Europei Centrale și de Est, pe măsură ce cresc costurile de construcție și inflația, iar rata de supraaglomerare este mai ridicată comparativ cu restul Uniunii Europene (UE), arată Colliers în raportul “The Private Rental Sector: Has it found a home in CEE?” realizat în colaborare cu Greenberg Traurig și Kinstellar. România are cea mai mare rată de supraaglomerare din UE și, chiar dacă procentul proprietarilor este foarte ridicat, creșterea prețurilor locuințelor și a costurilor de construcție limitează posibilitatea oamenilor să dețină o locuință mai mare și va susține evoluția pieței închirierilor.
Procentul de locuințe aflate în proprietate în România este la cel mai înalt nivel din UE. Potrivit statisticilor Eurostat, aproximativ 96% dintre oameni dețin casa sau apartamentul în care locuiesc, însă unele estimări citate de Ministerul Dezvoltării indică un nivel al apartamentelor închiriate de până la 20% din stocul total în orașe mari precum București și Cluj-Napoca. Există o motivație culturală a acestei tendințe, dar și o explicație economică, anume că ipotecile au fost multă vreme mai accesibile decât chiriile. În București, rata lunară la un credit ipotecar este, în medie, cu 12% mai mică decât chiria lunară, nivel comparabil cu Varșovia sau Sofia. Prin comparație, chiriile din Praga, de exemplu, sunt cu peste 40% mai ieftine decât un credit ipotecar.
Rata supraaglomerării în România, calculată pe baza disponibilității camerelor per persoană și a dimensiunii medii a gospodăriei, a fost de 45,8% în 2019, nivel urmat de Letonia (42,2%) și Bulgaria (41,1%). Datele sugerează că majoritatea gospodăriilor din Europa Centrală au o rată mai mare de supraaglomerare față de media UE, dar tendința europeană pe termen lung arată o scădere treptată a supraaglomerării, iar piețele din Europa Centrală și de Est continuă spre convergență, potrivit consultanților Colliers. Această evoluție pe termen lung va aduce un decalaj la nivel de ofertă, va fi nevoie de mai multe locuințe și, din noua ofertă, consultanții Colliers anticipează că proprietățile disponibile pentru închiriere vor constitui o parte semnificativă, în condițiile unei schimbări de strategie pentru mai mulți dezvoltatori și investitori.
Creșterea continuă a prețurilor de vânzare este un alt motor pentru piața închirierilor de locuințe, mai ales că băncile centrale au luat unele măsuri pentru a limita creșterea creditelor ipotecare în ultimii ani în CEE. Acest lucru este cel mai vizibil în Republica Cehă, care are peste 50.000 de unități în sectorul închirierilor private, iar Polonia abia începe să câștige teren, cu peste 10.000 de unități deja planificate sau în curs de construcție, care se adaugă stocului existent de 5.000 de unități.
România a rămas în urmă în Europa Centrală și de Est, cu puțin peste 1.000 de unități construite, în construcție sau planificate, dar consultanții Colliers se așteaptă la un interes crescut pentru piața închirierilor în următorii ani. O creștere așteptată a prețurilor de vânzare – indusă în special de costurile mai ridicate de construcție – combinată cu o scădere a accesibilității pentru creditele ipotecare vor spori probabil interesul pentru proprietățile de închiriat din România.
„În ultimii 5 ani, în Europa Centrală și de Est s-au înregistrat creșteri rapide ale prețurilor de vânzare, inclusiv în România, parțial determinate de lipsa stocurilor, ușurința relativă și costul scăzut al creditării. Mai mult, oamenii au dorința de a investi, căutând să câștige mai mulți bani din economiile lor decât ar primi de la bancă. Toate acestea au reprezentat vectori pentru creșterea prețurilor și a costurilor, o tendință care îi va obliga pe mulți români să se îndrepte spre închiriere pe termen lung”, a spus Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.
Din perspectiva dezvoltatorilor, pentru ca închirierea în sectorul rezidențial să aibă sens financiar, proiectele trebuie să fie concepute, proiectate și construite special pentru piața de închiriere. Drept urmare, acestea au nevoie de mult timp și planificare, în special în ceea ce privește mixul de unități și serviciile sau facilitățile relevante pentru locația respectivă și pentru grupul țintă de clienți.
„Piața închirierilor de locuințe necesită, de asemenea, o atenție semnificativă pentru serviciile oferite chiriașilor. O platformă unde chiriașii pot vorbi cu cineva, pot semnala probleme și pot primi feedback sau rezolvare în timp util este un serviciu pe care mulți jucători l-au implementat deja sau au în plan să îl dezvolte. Progresele tehnologiilor moderne (PropTech) fac acest proces din ce în ce mai eficient și mai ușor de gestionat”, explică Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.
În piața închirierilor de locuințe, randamentele depind de zonă și variază între 3,5-4% în Republica Cehă și 5-5,5% în Polonia. Cele mai bune estimări plasează nivelul mediu al randamentului pentru sectorul rezidențial din București în intervalul 6-6,5%, dar pot exista ușoare variaţii în funcție de zona în care se află locuința, potrivit consultanților Colliers.
„Sectorul închirierilor de locuințe privit ca o clasă de active este un fenomen relativ nou în Europa Centrală și de Est și cu siguranță este tot mai puțin întâlnit cu cât ne uităm mai mult înspre est. Parțial, acest lucru ține de tradiție: rata locuințelor deținute a fost întotdeauna extrem de ridicată, reflectând mentalitatea că este necesar să deții casa în care locuiești. Acest lucru nu mai este neapărat valabil acum. Pe măsură ce demografia se schimbă, prețurile cresc în mod constant în zonele aglomerate, oportunitățile devin tot mai rare, iar mulți oameni nu-și mai permit achiziția unei case, ne așteptăm ca această clasă de active să crească în Europa Centrală și de Est”, explică Victor Constantinescu, Managing Partner Kinstellar București, Co-head al practicii de Real Estate la nivel regional.
Conform datelor Eurostat, costul pentru construirea de noi locuințe în UE a crescut cu 15% în perioada 2010-2019. Dintre statele din Europa Centrală și de Est, cele mai mari creșteri au fost observate în Ungaria (+47%) și în România (+46%). În acest context, mulți dezvoltatori din întreaga regiune nu sunt tentați să schimbe modelul de business axat pe construcția pentru vânzare.
Privind datele Eurostat referitoare la prețurile locuințelor între 2011 și 2020, există o tendință ascendentă constantă în UE începând cu 2013, cu creșteri deosebit de mari între 2016 și 2020. În total, a existat o creștere de 25% în UE între 2011 și 2020. Unele dintre cele mai mari creșteri au fost observate în Europa Centrală și de Est, cea mai mare fiind în Ungaria (+96%), dar evoluții notabile au fost sesizate și în Republica Cehă (+61%) și Slovacia (+52%), urmate de Bulgaria (+ 37%), Polonia (+28%) și România (+23%). Bucureștiul are unele dintre cele mai accesibile locuințe din regiune, cu un preț mediu de vânzare de aproximativ 1.800 de euro pe metru pătrat în clădirile noi de apartamente. Spre comparație, în Budapesta și Varșovia prețul mediu este de aproximativ 2.600 de euro pe metru pătrat, în timp ce Praga are cel mai scump sector rezidențial din regiune, cu un nivel de 4.700 de euro pe metru pătrat.
În Europa, sectorul încheierilor de locuințe reprezintă unul dintre cele mai atractive modele în rândul investitorilor. Conform Real Capital Analytics (RCA), aceasta este a doua clasă de active cu cele mai mari investiții din Europa, sectorul industrial și logistic urmând pe locul al treilea, la mică distanță. Evoluția sectorului rezidențial vine în contextul unei scăderi în sectorul investițiilor în retail în 2018, cu un volum al tranzacțiilor de aproximativ 50 de miliarde de euro. Volumele au crescut la peste 60 de miliarde de euro atât în 2019, cât și în 2020, demonstrând un apetit semnificativ al investitorilor și rezistența la pandemie.
