Cererea s-a îmbunătățit pe parcursul celui de-al doilea trimestru, în timp ce livrările sunt limitate, iar ratele de neocupare continuă să scadă, potrivit Bucharest City Report Q2 2022, publicat de compania de consultanță imobiliară JLL.
“În ciuda incertitudinilor economice generate de creșterea inflației și a costurilor energetice, piața imobiliară din România a cunoscut o evoluție pozitivă în primele 6 luni ale anului 2022 pe toate segmentele principale. Având în vedere că există multe provocări în continuare, sunt posibile unele ajustări până la sfârșitul anului, iar ratele de creștere în general vor fi probabil modeste”, a declarat Alexandru David, Head of Research la JLL România.
Volumul investițiilor ar trebui să ajungă la 1 miliard de euro până la sfârșitul anului
Volumul investițiilor imobiliare pentru România în T2 2022 este estimat la aproximativ 257,4 milioane de euro, valoare de aproape 4 ori mai mare decât cea înregistrată în T1 2022 și cu 13% peste T2 2021. Pentru primele 6 luni din 2022, volumul total al investițiilor a atins 326 milioane de euro, aproape la fel ca în S1 2021.
Ne așteptăm ca volumele de investiții în 2022 să ajungă la aproximativ 1 miliard de euro, deși previziunile exacte sunt dificil de făcut în această perioadă din cauza incertitudinilor de pe piață.
Cea mai mare tranzacție de investiții încheiată în T2 2022 a fost vânzarea complexului de birouri Expo Business Park, dezvoltat de Portland Trust, către S Immo. JLL a consiliat vânzătorul în această tranzacție.
Yield-urile au ramas stabile în T2 2022 la 6,75% pentru birouri, 7,25% pentru retail și 7,50% pentru proprietăți industriale. România este bine poziționată din punct de vedere al prețurilor, deoarece randamentele actuale sunt încă mult peste cele înregistrate în ultimul vârf (2007) și peste cele cotate în prezent în restul regiunii. Se așteaptă ca yield-urile să rămână relativ stabile până la sfârșitul anului, deoarece apetitul pentru finanțarea sectorului imobiliar rămâne puternic, în special pentru activele generatoare de venituri.
Cererea se îmbunătățește pe piața de birouri
În general, S1 2022 a marcat o creștere cu 10% a cererii brute în București față de S1 2021, până la 134.600 m². Cu toate acestea, absorbția netă a crescut la 82.300 m² în perioada respectivă, cu 70% față de S1 2021.
Așa cum era de așteptat, rata de neocupare s-a contractat în T2 2022, de la 14,3% în trimestrul anterior la 12,75%, deoarece volumul de livrări noi a fost scăzut în perioada respectivă. Deși majoritatea companiilor și-au deschis birourile pentru angajații lor, abordarea hibridă “work from home – work from office” este încă o practică obișnuită. Este probabil ca rata de neocupare să continue să scadă în a doua jumătate a anului 2022, din cauza opțiunilor limitate în ceea ce privește proiectele care vor fi livrate în această perioadă.
O singură clădire de birouri a fost livrată în București în al doilea trimestru al anului 2022, a doua fază a proiectului AFI Tech, care adaugă 24.500 m² pe subpiața Centru-Vest. Până la sfârșitul anului 2022, se așteaptă ca aproximativ 41.300 m² să fie adăugați pe piață, ceea ce va duce totalul livrărilor pentru acest an la 139.300 m². Cel mai mare proiect a cărui finalizare se asteaptă până la sfârșitul anului 2022 este faza a doua a One Cotroceni Park, care adaugă aproximativ 34.500 m² pe subpiața Centru-Vest, care a atras deja cele mai multe livrări în acest an.
T2 2022 a marcat o creștere a chiriilor de birouri prime din București, de la 18,5 euro pe m² pe lună, la 19,0 euro pe m² pe lună, ca o consecință directă a creșterii inflației și a costurilor de construcție, combinate cu un volum mic de livrări noi.
Peste 150.000 m² vor fi adăugați stocului de retail până la sfârșitul anului 2022
În luna mai 2022, vânzările în retail au crescut cu 6,2% față de anul precedent, după ridicarea stării de alertă și a tuturor restricțiilor legate de pandemie la 9 martie, ceea ce reprezintă o evoluție încurajatoare pentru piață.
În T2 2022, doar 16.800 m² au fost finalizați în două proiecte majore de retail, ambele în orașe regionale. Aceasta este, totuși, cu 40% peste livrările modeste din T2 2021.
Chiriile centrelor comerciale prime au crescut în T2 2022, dar acest lucru se datorează în principal indexării. Având în vedere creșterea inflației, creșterea prețurilor la energie și a costurilor cu taxele de servicii, acest lucru va afecta capacitatea și dorința retailerilor de a plăti chirii mai mari. Prin urmare, estimăm o oportunitate de creștere limitată pentru chirii în 2022, urmând ca cererea să se consolideze în 2023.
Se așteaptă ca oferta să se accelereze în a doua jumătate a anului, adăugând peste 150.000 m² la stocul modern. În general, volumul de livrări noi în 2022 ar putea ajunge la 184.100 m², cu 73% peste 2021, concentrat în principal în parcurile de retail din orașele medii și mici.
Stocul industrial ar trebui să ajungă la peste 6,3 milioane m² în acest an
Piața industrială din România a continuat să aibă o evoluție foarte bună în T2 2022, cererea brută ajungând la 188.400 m², cu 34% sub trimestrul anterior, dar cu 40% peste T2 2021.
Pentru S1 2022, preluarea brută a totalizat 472.700 m², cu 19% peste S1 2021. Preluarea netă a fost de 386.900 m², cu 37% mai mult față de S1 2021.
În T2 2022, în România au fost livrați aproximativ 92.700 m² de spații industriale și logistice. Pentru a doua jumătate a anului 2022, dezvoltatorii intenționează să livreze încă 424.000 m² de spații industriale și logistice. Acest lucru ar duce totalul finalizărilor pentru 2022 la 672.100 m², cu 27% peste livrările din 2021. Astfel, la finalul anului, stocul total ar putea ajunge la 6,36 milioane m².
Sub presiunea creșterii costurilor de construcție și a inflației, chiriile pentru spațiile industriale au început să crească în T2 2022, încurajate și de cererea consistentă și de ratele scăzute de neocupare. Aceste creșteri sunt însă limitate de concurența puternică de pe piață și de volumele mari de noi livrări preconizate pentru a doua jumătate a anului. În al doilea trimestru, chiriile s-au situat între 3,85 și 4,25 € / m² / lună în regiunea București & Ilfov, și între 3,25 și 4,25 € / m² / lună în celelalte regiuni din România.
Datorită cererii puternice din S1 2022, ratele de neocupare au continuat să scadă ușor la nivel național, de la 2,8% în T1 2022, la 2,6% în T2 2022. Având în vedere volumul de livrări noi preconizate pentru S2 2022, nu prevedem noi scăderi ale ratelor de neocupare până la sfârșitul anului.
Primele semne de încetinire pe piața rezidențială
Nivelul tranzacțiilor de unități noi în T2 2022 s-a situat undeva la 8.350 de unități pentru București și 1.450 de unități pentru Ilfov, în creștere cu 3,8% față de trimestrul anterior.
Per ansamblu, al doilea trimestru al anului a marcat o creștere de 16% față de T2 2021 și o creștere spectaculoasă față de T2 2020, cu un volum dublu de tranzacții înregistrate.
După o evoluție scăzută, sezonieră, în luna aprilie, activitatea s-a reluat în luna mai, într-un ritm semnificativ mai ridicat, comparativ cu mai 2021, în timp ce în iunie efectele creșterii dobânzii cheie au avut impact asupra volumului tranzacțiilor. Suntem pregătiți să asistăm la o încetinire în T3 2022, această tendință fiind deja vizibilă în luna iunie 2022.
Oferta rezidențială pentru București – Ilfov a crescut cu aproximativ 6.250 de unități noi în T2 2022, din care 3.460 de unități noi în București și 2.790 de unități noi în județul Ilfov. Până la finalul anului, estimăm o ofertă totală de 17.925 de unități pentru București și Ilfov.
Prețurile rezidențiale au înregistrat o creștere de 4% în T2 2022 față de trimestrul anterior, stabilindu-se la o medie de 1.720 EUR / mp. Creșterea prețurilor este neașteptată având în vedere evoluția cererii și contextul economic și financiar general. Această creștere vine în principal ca urmare a creșterii costurilor de construcție, dar poate fi și un amortizor pentru lărgirea așteptată a marjelor de negociere.
