Numărul retailerilor internaționali care au ales să implementeze și să consolideze hub-uri logistice în țara noastră se află pe un trend ascendent, plasând anul 2022 pe o traiectorie care va atinge cel mai mare record din istorie pentru segmentul industrial, iar tendința va continua și anul viitor, potrivit CBRE România, liderul pieței de consultanță imobiliară.
În primele nouă luni ale anului, în România au fost închiriați 868.000 mp de spații industriale și logistice, cu o valoare aproape dublă față de aceeași perioadă a anului 2021 și care depășește deja suprafața totală închiriată pe parcursul întregului an precedent.
De asemenea, activitatea totală de închiriere, excluzând reînnoirile și renegocierile, a reprezentat 82% din totalul tranzacțiilor, procentul ridicat confirmând interesul chiriașilor pentru spații noi, fie existente, fie construite special pentru aceștia. Cea mai solicitată regiune a țării rămâne Bucureștiul, cu 63% din totalul activității de închiriere, urmat la distanță semnificativă de regiunea de Sud, care înregistrează 20% din suprafața închiriată în acest interval.
În pofida contextului geopolitic și a prețurilor în creștere pentru materialele de construcție, dezvoltatorii locali și internaționali activi pe piață au găsit soluții pentru a menține chiriile stabile, ceea ce face ca România să fie cea mai competitivă piață din regiune privind costul ocupațional. Cu toate acestea, presiunea crescută asupra randamentelor dezvoltatorilor este de așteptat să se intensifice pe fondul creșterii costului capitalului, ceea ce va conduce la rândul său inevitabil la o creștere a chiriilor spațiilor logistice. Chiar și în contextul acestei creșteri, nivelul chiriilor din România se preconizează să rămână sub nivelul țărilor din regiune.
”Există un interes deosebit din partea retailerilor internaționali pentru implementarea și consolidarea centrelor logistice din țara noastră. Practic, aceasta este forța motrice din spatele anului record 2022, iar tendința va continua și anul viitor. Este foarte importantă contribuția dezvoltatorilor privați care investesc în terminale de tip air-cargo sau intermodale, proiecte care creează noi oportunități pentru companiile interesate să deschidă facilități de producție și/sau logistică în România.
Vedem potențial semnificativ în industria de producție, așa cum reiese din discuțiile avute cu companii care operează în diferite industrii și care găsesc multe oportunități în România: prețurile terenurilor cu PUZ-uri industriale sunt încă competitive, dezvoltatorii au multă experiență, forță de muncă bine calificată și scheme competitive de ajutor de stat. Suntem încă deficitari la infrastructură, dar următorii ani pot rezolva acest aspect. Mai este mult de lucru, dar prin eforturile consecvente ale dezvoltatorilor, consultanților noștri și cu sprijinul autorităților sunt convins că vom vedea tot mai mulți jucători interesați de România. Mi-ar plăcea să văd mai multe companii asiatice active pe piața noastră, care să depășească stadiul de încercări timide, așa cum au fost înregistrate până în prezent”, spune Victor Răchită, Head of Industrial & Logistics în cadrul CBRE România.
Cele mai mari tranzacții ale anului au fost două preînchirieri de peste 80.000 mp închiriabili, care au avut loc în primul și al treilea trimestru al anului. Prima tranzacție a fost semnată pentru închirierea unui spațiu în regiunea de Sud a țării, iar cea de-a doua tranzacție s-a încheiat pentru un proiect care urmează să fie dezvoltat în București.
Mai mult de jumătate din suprafața totală închiriată la nivel național este destinată logisticii și depozitării, iar comercianții au devenit principala sursă de cerere de la începutul anului, având în vedere că cea mai mare parte din toată suprafața închiriabilă a fost generată de aceștia.
În total, stocul industrial modern din România a ajuns la 6,12 milioane mp la sfârșitul trimestrului III din acest an, jumătate din acesta fiind situat în București și proximitățile sale. Noile livrări de la începutul anului au reprezentat aproape jumătate de milion de mp inaugurați la nivelul întregii țări, din care 110.300 mp în trimestrul III al acestui an.
La sfârșitul trimestrului trei, aproximativ 562.000 mp industriali și logistici erau în construcție la nivel national și se preconizează a fi livrați până la sfârșitul anului 2023. Proiecțiile sunt optimiste și, având în vedere exclusiv viitoarele livrări, fără a include proiectele planificate cu aceeași dată estimată de finalizare care nu au fost demarate încă, stocul modern va ajunge rapid la 6,7 milioane mp. În termen de un an, pragul de 7,0 milioane mp poate fi depășit cu ușurință.
„Marea provocare în acest moment este mixul între costul utilităților și lipsa predictibilității acestora. O parte dintre clienții noștri sunt companii producătoare din diverse industrii, cu una sau mai multe locații în țară, toți având dificultăți în definirea bugetelor, ceea ce face extrem de dificilă decizia privind o posibilă extindere a operațiunilor în România”, a adăugat Victor Răchită, Head of Industrial & Logistics în cadrul CBRE România.
Chiria solicitată în parcuri logistice s-a menținut la aceeași valoare pe tot parcursul anului, respectiv la 3,90 euro/mp/lună, astfel încât și la sfârșitul trimestrului III rămâne neschimbată. Cu toate acestea, chiriile nete continuă să reziste la presiunea inflaționistă, precum și la o serie de alți factori externi cum ar fi creșterea costurilor generale, toate acestea contribuind la o viitoare tendință ascendentă, cu efect inclusiv asupra chiriilor solicitate de către proprietari.
2022, anul proiectelor de retail regionale
În ciuda evenimentelor din ultimii doi ani, care ar fi putut afecta piața de retail nu numai în ceea ce privește cererea, ci și evoluția acesteia, 2022 s-a dovedit a fi un an înfloritor încă din primele luni. Cu livrări trimestriale constante, noile livrări înregistrate de la începutul anului se ridică la 58.500 mp, din care 38% reprezentând inaugurări în trimestrul III al anului.
La finalul celui de-al treilea trimestru, stocul de spații moderne de retail al României a ajuns la 4,05 milioane mp, după livrarea unui total de 22.000 de mp închiriabili în trei parcuri de retail regionale.
“Piața de retail și-a demonstrat încă o dată rezistența, însumând o cifră de afaceri în perioada ianuarie-septembrie semnificativ mai mare decât în perioada similară din 2019, acesta fiind considerat cel mai bun an din istorie pentru retailul local. Deși până acum au existat numeroase discuții și scenarii privind impactul dezvoltării comerțului online asupra celui de tip brick-and-mortar, după perioada de pandemie, când practic toate premisele au fost întrunite pentru ca retailul online să acapareze o cotă importantă din piața celui de tip brick-and-mortar, cumpărătorii au preferat să se întoarcă la experiența de cumpărare în magazin, iar vânzările din domeniile fashion, food & beverage și divertisment au înregistrat creșteri puternice.
Nu în ultimul rând, ne dă încredere faptul că mărci foarte puternice au ales România pentru expansiune internațională, fie în același timp, fie chiar înaintea altor țări din Europa Centrală și de Est”, spune Carmen Ravon, Head of Retail Occupiers pentru regiunea CEE în cadrul CBRE.
Încă 69.000 mp sunt așteptați să se adauge la stocul modern de retail al României până la sfârșitul anului, Bucureștiul beneficiind în proporție de 50% de noile spații. Din suprafața totală în construcție care urmează să fie livrată până la sfârșitul anului, 77% este proiectată ca parc de retail, iar restul de 23% din suprafață sub conceptul de centru comercial. În plus, 72% din livrările viitoare sub conceptul de centre comerciale reprezintă extinderi ale schemelor existente (Electroputere Parc din Craiova și Mall Alba din Alba-Iulia).
Dezvoltările multi-funcționale din București care sunt planificate să fie livrate în cursul anului viitor, respectiv Afi City – dezvoltat de AFI Europe și destinate inclusiv utilizării rezidențiale, cât și One Cotroceni Park – dezvoltat de One United Properties, cu componente de birouri și rezidențiale, reflectă preferința pentru proiecte mixte, o tendință evidențiată și în era post-pandemică.
În ceea ce privește chiria pentru locații stradale, în trimestrul al treilea din 2022 se menține la 45 euro/mp/lună, același nivel cu cel înregistrat în același trimestru al anului precedent. Retailul stradal și-a menținut atractivitatea pe tot parcursul anului, cu mențiunea că a fost preferat în special de chiriași de nișă preponderent din sectorul Food & Beverage. Segmentul de retail stradal a înregistrat cea mai rapidă revenire în ceea ce privește vânzările și traficul, susținută de vremea caldă de vară, care s-a prelungit si la începutul toamnei.
În același timp, chiria în centrele comerciale a crescut cu aproximativ 7%, ajungând la 75 euro/mp/lună. Până la sfârșitul anului 2023, stocul modern de retail din România este preconizat să ajungă la 4,32 milioane. mp, având în vedere proiectele aflate în diferite faze de construcție la sfarsitul trimestrului trei din 2022. Perioada reformatoare pe care o traversăm în ultimul timp indică o dezvoltare continuă a stocului de magazine fizice, noile tendințe afectând structural compoziția acestuia, nu și expansiunea sa.
