Bucuresti, semestrul 1 2009: Scadere cu 10-15% a nivelului chiriilor pentru spatiile de birouri

In semestrul 1 din 2009 piata birourilor si-a continuat evolutia descendenta a nivelului chiriilor initiata in cea de-a doua parte a lui 2008, in contextul scaderii accentuate a cererii si cresterii numarului de proprietati disponibile pe piata. Totodata, cresterea pietei subinchirierilor i-a determinat pe proprietari sa scada chiriile solicitate pentru a putea concura cu ofertele de subinchiriere, pentru care se solicita cu 5-10% mai putin fata de ofertele acestora. Ca urmare a factorilor mai sus mentionati, in primul semestru al acestui an s-a inregistrat scaderea chiriilor solicitate cu 10-15%, pentru toate tipurile de cladiri, in toate zonele orasului, cu scaderi mai accentuate pentru birourile situate la periferie. In plus, stimulentele oferite de proprietari au devenit tot mai des intalnite, contribuind la scaderea chiriei de baza cu 10-15% si a chiriei nete efective cu 20-25%.

In prima jumatate a anului nivelul mediu al chiriei solicitate pentru birourile de clasa A situate in centrul orasului a variat intre 18-20 Euro/mp/luna. Pentru proprietatile de clasa B situate in zone atractive chiriile s-au situat intre 12-16 Euro/mp/luna, iar pentru cele din zone secundare chiriile au variat intre 10-12 Euro/mp/luna. Desi in zonele descentralizate si periferice cu grad de acoperire redus al retelei de transport exista cladiri cu standarde ridicate de calitate, acestea inregistreaza cea mai ridicata presiune asupra chiriilor in sensul reducerii. In aceste zone chiriile solicitate variaza intre 9-11 Euro/mp/luna.

Pentru a face fata presiunii de scadere a chiriilor generata de clientii potentiali care doresc obtinerea unor reduceri ale costurilor ocupationale, unii proprietari au adoptat solutia de tip “stepped rent”, pentru a proteja veniturile din inchirieri pe termen mediu si lung. Aplicarea chiriei de acest tip este considerata o strategie avantajoasa pentru incurajarea activitatii de inchiriere deoarece permite chiriasilor sa obtina costuri ocupationale reduse pe termen scurt, in timp ce veniturile proprietarilor pe termen mediu si lung sunt protejate, atunci cand este asteptata o crestere a chiriei.

Perioada standard pentru contractele de inchiriere incheiate in semestrul 1 2009 a fost de 3 ani. Totusi perioadele mai indelungate de inchiriere de 5 ani sunt comune pentru chiriasii mari care doresc sa inchirieze spatii in cladirile de calitate din zonele centrale. In schimb, acestia beneficiaza de stimulente substantiale din partea proprietarilor, cum ar fi perioade libere de chirie de pana la 6 luni. De asemenea, contributia suplimentara a proprietarilor la amenajarea spatiilor a devenit o practica uzuala.

Costurile de intretinere pentru birourile clasa A au ramas la acelasi nivel comparativ cu semestrul 2 din 2008, variind intre 3,5-4 Euro/mp/luna, ajungand pana la 4,5 Euro/mp/luna pentru contractele de inchiriere ‘triple net’. In cazul cladirilor de clasa B costurile de intretinere au variat intre 2,5-3,5 Euro/mp/luna. In general contextul pietei nu a afectat pretul locurilor de parcare. In zona centrala chiria pentru parcari a fost 100-130 Euro/spatiu/luna, in cazul parcarilor subterane. In zonele secundare chiria a variat intre 90-100 Euro/spatiu/luna pentru locurile subterane si intre 60-80 Euro/mp/luna pentru locurile amenajate la suprafata.

Scaderea cererii si proiectele noi propuse spre livrare in semestrul 2 din 2009 care totalizeaza aproximativ 270.000 mp (suprafata construita) vor mentine presiunea descendenta asupra nivelului chiriilor pentru a doua jumatate a anului. Ritmul de scadere va fi insa mai lent fata de semestrul 2 din 2008 si prima jumatate a acestui an datorita rezistentei proprietarilor si atingerii limitei de profitabilitate pentru investitiile facute de acestia. Aproximativ 25% din suprafata totala propusa spre livrare in a doua jumatate a lui 2009 este preinchiriata, ceea ce reprezinta o rata de ocupare mult mai mica fata de nivelurile inregistrate in 2007-2008, cand spatiile preinchiriate au reprezentat 45-60% din totalul spatiilor finalizate.

Evolutia Ratelor de Neocupare

Evolutia Chiriilor

Selectie spatii de birouri propuse spre
Livrare in Sem 2 2009

{mosloadposition user10}