Analiștii economici internaționali avertizează de ceva vreme că piața imobiliară globală poate fi scena unei noi crize financiare, cu aceleași simptome ca ale celei din 2007-08, chiar dacă nu cu aceeași magnitudine, ceea ce a început să genereze îngrijorări şi pe piaţa imobiliară din România.
”Sunt semne clare ca ne apropiem de o noua corecție negativă și pe piața imobiliară din România. Cât de severă va fi depinde de mulți factori, unii dintre ei de conjunctură, inclusiv politică”, afirmă Șerban Patriciu, avocat, partener la Patriciu SCA, prima firmă de avocatură din România specializată în drept imobiliar.
Rezerva Federală a SUA și Banca Centrală Europeană au aruncat pe piață peste 6.000 de miliarde de dolari. Numai BCE a emis 1.000 de miliarde de euro prin două operațiuni de refinanțare pe termen lung pentru băncile comerciale din Zona Euro, în decembrie 2011, respectiv martie 2012. Scopul principal al acestui exercițiu a fost de a îmbunătăți condițiile ofertei de creditare la nivel european.
”În România, asta s-a tradus prin două aspecte care au generat o situație de risc. Primul: această emisiune monetară a produs o inflație a activității de creditare și a încurajat băncile comerciale locale să fie mai flexibile în acordarea de credite pentru a distribui cât mai repede banii ridicați de la băncile centrale. Al doilea: bilanțul consolidat al băncilor comerciale din România este compus, în principal, din credite cu dobândă variabilă, ceea ce înseamnă ca riscul de fluctuație a dobânzii este transferat clientului final. În cazul în care BCE va începe să retragă lichiditățile din piață, dobânda la creditele ipotecare va urca, iar rambursarea creditului pentru cumpărătorul final s-ar putea sa devină problematică”, spune Patriciu.
Dincolo de poziția oficială a băncilor comerciale și de restricțiile impuse de Banca Națională a României, creditarea imobiliară se face, în linii mari, la fel ca înainte de 2007. Împrumuturile se acordă cu lejeritate dacă există o bună “chimie” cu factorul de decizie din bancă, documentația aferentă și aprobarea din comitetul de credit fiind, în multe cazuri, o simplă formalitate. Evaluatorul băncii negociază cu aspirantul la credit rezultatul “evaluării”, evitând un drum obositor până la imobilul care urmează să facă obiectul garanției.
Din experiența specialiştilor în domeniu reiese că analiza titlului de proprietate asupra imobilelor luate de către bancă în garanție se face în timp record, de multe ori de departamente juridice interne copleșite de volumul de dosare de credite sau cu experiență insuficientă în dreptul imobiliar, printr-o revizuire sumară a extrasului de carte funciară de informare, a ultimului act din lanţul de transmisiuni și a confirmărilor redundante de la autorități privind eventualele litigii și cereri de retrocedare formulate în baza legilor speciale de restituire.
”Riscul de invalidare a titlului, chiar şi atunci când cauzele de nulitate absolute sunt aparente, este trecut uşor cu vederea în goana după vânzări, targeturi şi comisioane”, crede Șerban Patriciu, avocat partener la Patriciu SCA.
O nouă corecție negativă pe piața imobiliară, ale cărei semnale sunt deocamdată timide, va constrânge băncile să preia o bună parte din aceste imobile în proprietate, fie forțate de mecanismul dării în plată aflat, de mai bine de doi ani şi jumătate, la dispoziția persoanelor fizice, fie constrânse de realitatea comercială, prin preluarea unor imobile în contul creanțelor întrucât prețurile pe care le-ar putea obține în urma executărilor silite vor fi mult sub cele anticipate la momentul acordării creditelor.
Băncile se vor trezi în proprietate cu un număr mare de imobile, ceea ce, pe lângă problemele care țin de administrarea portofoliilor de imobile, va crea numeroase probleme legate de preluarea riscurilor și a răspunderii odată cu proprietatea, cu atât mai mult cu cât situaţia juridică a acestor bunuri este insuficient cunoscută băncilor.
”Băncile din Romania ar trebui sa înceapă rapid un proces de analiză serioasă a imobilelor pe care le-au le-au luat in garanție. Băncile care se vor pregăti pentru ceea ce urmează vor avea un avantaj competițional si vor resimți mai puțin efectele negative ale corecției inevitabile care dă semnale că urmează pe piața imobiliară, în viitorul nu foarte îndepărtat”, declară avocatul Șerban Patriciu.
Terenuri cu PUZ-uri anulate ori expirate, dar evaluate la momentul acordării creditelor tocmai în considerarea indicatorilor favorabili din acele PUZ-uri, ansambluri rezidențiale cu autorizații de construire anulate sau anulabile ori construite cu nerespectarea autorizaţiei de construire, clădiri înalte fără autorizații valabile de securitate la incendiu pentru care ar fi necesare investiții majore pentru a fi date în funcțiune – sunt doar câteva exemple de probleme juridice cu care se vor putea confrunta băncile.
