Fiecare proprietar de apartament din Bucureşti – statistic vorbind – îşi scoate anual imobilul la vânzare şi apelează la o agenţie imobiliară. Realitatea este cu totul alta.
Conform Institutului Naţional de Statistică în anul 2006 totalul fondului locativ din Bucureşti nu depăşea ca număr 800.000 de imobile (mai exact 785.000). Surprinzător, agenţiile imobiliare din Bucureşti au scos la vânzare aproximativ 720.000 de imobile, conform statisticilor din ultimul an preluate de pe anuntul.ro, site-ul celui mai important ziar cu anunţuri din România. Potrivit aceluiaşi site, oferta lunară prezentată de agenţii este de peste 60.000 de imobile din Bucureşti, dintre care de vânzare sunt aproximativ 47.000, restul fiind de închiriat.
Pe imobiliare.ro, un alt site dedicat anunţurilor imobiliare agenţiile prezintă lunar peste 120.000 de oferte din Bucureşti, dintre care 85.000 sunt locuinţe de vânzare şi aproximativ 35.000 de închiriat.
Daca analizăm numărul ofertelor din piaţă ar rezulta că agenţiile imobiliare tranzacţionează întreg Bucureştiul o data pe an, adică fiecare proprietar îşi scoate casa la vânzare măcar o dată.
Oferta reală de imobile scoase la vânzare (nu a celor vândute), calculată pe baza anunţurilor unice promovate de proprietari în media, s-a ridicat în anul 2006 la aproximativ 42.000 de locuinţe în Bucureşti.
Piaţa este practic invadată de o ofertă imobiliară falsă, care duce la supralicitarea preţurilor.
Cauzele apariţiei ofertei false
Agenţiile imobiliare de cartier, singurele care oferă de fapt servicii pe segmentul rezidenţial low şi medium, indică o supra-saturaţie a pieţei iar competiţia acerbă dintre acestea iese în evidentă prin avalanşa de oferte false cu care inundă toate media. Conform celor mai recente date furnizate de Registrul Comerţului doar în Bucureşti funcţionează 3651 de agenţii imobiliare.
O alta cauză a prezenţei ofertei false poate fi explicată însă şi prin lipsa răspândirii serviciilor imobiliare pe bază de exclusivitate. Pe baza contractului de exclusivitate, un agent imobiliar ar avea siguranţa că doar el reprezintă un client.
Efectele ofertei false
Accesul publicului larg la oferta reala este practic restricţionat în condiţiile în care piaţa ofertelor imobiliare este dominata de oferte false. Informaţia reala este confiscată de agenţiile imobiliare, acestea utilizând programe software care colectează toate anunţurile imobiliare din media, elimină anunţurile agenţiilor imobiliare şi ulterior distribuie agenţiilor doar anunţurile provenite de la proprietari.
Agenţii imobiliari conduc implicit şi la dezinformarea publicului, prin acţiunile de promovare a unor oferte false. Efectul principal al dezinformării este reflectat în primul rând în creşterea spectaculoasa a preţurilor din piaţă. Bucureştiul este, de altfel, piaţa în care creşteri de peste 300% în mai puţin de patru ani vor rămâne cu siguranţa în istoria imobiliara europeana, nicăieri nemaifiind întâlnite asemenea explozii ale preturilor.
Creşterea aberantă a preturilor într-un timp foarte scurt are bineînţeles şi cauze naturale precum deficitul de locuinţe sau cererea din ce în ce mai ridicata. Principalul element care a contribuit însă la această creştere uluitoare este de fapt specula realizata de agenţiile imobiliare de cartier.
Creşterea artificiala este determinata în primul rând de modul în care sunt stabilite preturile. Atât proprietarul obişnuit, dar chiar şi evaluatorii imobiliari angajaţi de bănci, folosesc acelaşi mijloc de stabilire a preturilor prin raportarea la preturile din piaţa. Cum preturile din piaţa reprezintă o oferta falsa, promovata agresiv de miile de agenţi imobiliari, rezultatul este evident. Ofertele reale sunt evaluate de fapt la preturile deja supraevaluate de agenţi şi devin automat în ton cu piaţa, o piaţa care este prezentata fals de către agenţii imobiliari. Fiecare anunţ publicat de un proprietar este publicat în medie de 16,2 agenţii imobiliare (calcul realizat pe baza datelor prezente în anuntul.ro)
Prin propagarea unei oferte false, agenţiile imobiliare de cartier obstrucţionează încheierea unei tranzacţii imobiliare directe, între cumpărător şi vânzător şi intervin astfel în mecanismul natural al cererii şi ofertei.
Modul obişnuit în care se derulează o tranzacţie imobiliara pe piaţa autohtonă indică un haos determinat de lipsa de reglementare, tolerată atât de instituţiile statului cât şi de reprezentanţii agenţiilor imobiliare de cartier precum ARAI sau UNAI.
Cum se derulează o tranzacţie imobiliara în Bucureşti la ora actuala?
Proprietarul publică în media un anunţ de vânzare. În cel mai scurt timp agenţiile imobiliare asaltează proprietarul cu telefoane pentru a afla cât mai multe detalii despre imobilul scos la vânzare. Media telefoanelor primite de proprietar depăşeşte 100 de apeluri în primele 3 zile de la data publicării anunţului. Apoi anunţul este publicat de cel puţin 16 agenţii imobiliare, in medie. Anunţurile conţin un preţ mai mare, pentru că suma cerută de proprietar este majorată nejustificat de către agenţie. Noul anunţ include preţul creat de agenţie şi datele de contact ale acesteia, ca şi cum ar fi proprietarul real.
Aparent, agenţiile îi fac vânzătorului un serviciu, dacă ne gândim că multiplică anunţurile şi îl ajută pe proprietar să îşi găsească mai repede clienţi. În realitate, ele îi majorează enorm preţul şi îi limitează posibilitatea de a găsi un client şi de a-şi vinde astfel proprietatea la preţul corect.
O persoana interesata să cumpere o locuinţă are practic şanse de aproximativ 6,1% sa găsească un anunţ promovat de proprietar, dar posibilitatea de a identifica mai multe oferte ale particularilor şi a alege casa dorită este comparabila cu şansa de a câştiga la 6/49.
Intrând în contact cu agenţiile imobiliare cumpărătorul este plimbat sa vizioneze apartamente scoase la vânzare de proprietari ale căror detalii sumare agentul imobiliar le cunoaşte, în general, doar din discuţiile telefonice pe care le-a purtat.
Plimbările organizate de agenţii imobiliari, un fel de turism imobiliar, pot dura săptămâni întregi şi nu au neapărat o finalitate. Astfel vizitele inutile devin o corvoada pentru cumpărători, dar şi pentru proprietarii care sunt obligaţi sa primească zeci de persoane aduse de agenţi şi care sunt în căutarea unei locuinţe. Detaliile exacte referitoare la locuinţe cumpărătorul le află de cele mai multe ori doar la fata locului, vizionând proprietatea.
Chiar şi atunci când cumpărătorul se hotărăşte rapid să achiziţioneze locuinţa vizionată este foarte posibil ca ea sa fie deja vânduta, pentru că agenţiile nu oferă servicii imobiliare bazate pe exclusivitate. Miile de agenţi imobiliari care lucrează în cele 3651 de agenţii imobiliare bucureştene "au de vânzare" doar 3500 de locuinţe în medie intr-o luna.
În concluzie, intervenţia brutală în piaţă a agenţiilor imobiliare sporeşte stresul la care e supus proprietarul, consumă mai mult din timpul cumpărătorului şi nu oferă acestora nici un avantaj. De cele mai multe ori diferenţa dintre preţul cerut de vânzător şi cel de încheiere a tranzacţiei regăsindu-se în conturile agenţiei.
Cum se derulează lucrurile intr-o piaţa matură?
Piaţa imobiliara din SUA a fost reglementata şi organizata prin apariţia sistemelor MLS (Multiple Listing Services). Acestea permit colaborarea intre agenţii imobiliari şi au oferit indirect cumpărătorului posibilitatea de a avea acces la un număr mult mai mare de oferte disponibile.
Acest sistem a reuşit sa ofere transparenţă în piaţa, să indice trendurile de evoluţie ale preturilor sau volumul tranzacţiilor, un alt element important.
Sistemul presupune listarea ofertei de către un agent imobiliar doar pe bază de exclusivitate, ceea ce permite o colaborare eficientă între agenţi şi elimină posibilitatea majorării artificiale a preţului proprietăţii. Proprietarul vinde mai repede şi cumpărătorul are acces la un număr mai mare şi real de proprietăţi din piaţă.
Informaţiile referitoare la piaţa imobiliara sunt prezente sub diverse forme în orice piaţa matură. Spre exemplu în Franţa cabinetele notariale centralizează datele referitoare la tranzacţii imobiliare şi furnizează rapoarte esenţiale publicului larg şi mai ales proprietarilor sau cumpărătorilor de case. În felul acesta piaţa devine transparentă.
Sistemul MagazinulDeCase.ro
MagazinulDeCase.ro este primul serviciu de tranzactii imobiliare directe din Romania. Ideea de baza a serviciului de a facilita contactul direct intre proprietar si cumparator se regaseste sub denumirea de FSBO, adica For Sale By Owner, un concept raspandit pe scara larga atat in Europa Occidentala cat si in SUA.
Magazinuldecase.ro a fost lansat la jumatatea lunii octombrie anul trecut. Perioada de sase luni de zile a reprezentat practic un test de piata al serviciului si al sistemului MagazinulDeCase.ro.
In această perioadă, peste sase sute de proprietari si-au listat locuinta prin sistemul MagazinulDeCase.ro şi peste 250 de imobile au fost vandute.
Valoarea tranzacţiilor s-a ridicat la peste 30 de milioane de euro , iar o estimare a comisionelor economisite prin incheierea tranzactiei direct intre proprietar si cumparator se ridica la aproximativ 2 milioane de euro.
Serviciul constă în facilitarea tranzacţiilor imobiliare direct între părţi, fără intermediere.
Intr-un format virtual, sub forma unei galerii de prezentare, fiecare locuinta scoasa la vanzare este listata dupa anumite standarde predefinte. Listarea propriu-zisa este realizata doar de catre echipa MagazinulDeCase.ro, fara a permite introducerea unei proprietati de catre alte persoane. MagazinulDeCase.ro este singurul serviciu din piata care prezinta doar oferta reala. Datele introduse sunt verificate direct, garantand publicului veridicitatea informatiilor.
Odata listata pe MagazinulDeCase.ro, proprietatea este vizionata gratuit si fara niciun efort, totul realizandu-se in fata unui calculatorului, de potentialii cumparatori. Acest prim mijloc de contact, virtual, scuteste timpii morti si reduce substantial timpul necesar vanzarii unui imobil. Se elimina vizionarile fizice ale unei proprietati care din start nu aveau sanse de concretizare. Cumparatorii pot sa vada zeci sau chiar sute de proprietati intr-un timp record si in final reusesc sa ia o hotarare avizata, iar proprietarul nu mai este nevoit sa discute decat cu potentiali cumparatori, cei direct interesati de locuinta respectiva.
{mosloadposition user10}
