Oferta
Piata spatiilor comerciale a cunoscut o evolutie remarcabila in 2008, caracterizata de cresterea semnificativa a ofertei si diversificarea tipurilor de spatii comerciale. In 2008 stocul de spatii moderne a crescut cu aproximativ 250.000 mp suprafata construita, ajungand la un total de 950.000 mp.
Dupa 3 ani de la ultima finalizare a unui magazin tip mall (City Mall, in 2005), cel mai activ segment a fost dezvoltarea de centre comerciale, care a adaugat aproximativ 155.000 mp suprafata construita la stocul existent. Dupa finalizarea Baneasa Shopping City (85.000 mp) si Liberty Center (65.000 mp), suprafata totala de magazine tip mall a ajuns la 350.000 mp suprafata construita.
Anul trecut dinamica acestui segment a fost sustinuta de incheierea a numeroase contracte de preinchiriere. Acest fapt demonstreaza inca o data lipsa de spatii comerciale de calitate comparativ cu nivelul crescut al cererii. Aceasta provine in principal din partea companiilor internationale care doresc sa intre pe piata locala si sa deschida magazine in cadrul mall-urilor, in defavoarea spatiilor comerciale stradale.
Desi pe piata spatiilor comerciale din Bucuresti s-a inregistrat o crestere semnificativa a ofertei si activitatii de inchiriere, incepand cu trimestrul 4 din 2008 volumul tranzactiilor comerciale a scazut usor. Decembrie 2008 a fost prima luna in care s-a inregistrat o scadere a tranzactiilor comerciale (cu 0,2%) comparativ cu aceeasi perioada din 2007.
Numarul spatiilor stradale disponibile a crescut vizibil din cauza numarului semnificativ de comercianti care fie si-au inchis afacerile, fie au preferat sa isi relocheze activitatea in mall-uri. Relocarile au fost determinate de nivelul actual excesiv al chiriilor solicitate de proprietarii spatiilor stradale ultracentrale, de atractivitatea traficului intens din cadrul mall-urilor si de conditiile economice actuale.
Cererea si gradul de ocupare
In 2008 activitatea de inchiriere a ramas la fel de intensa. Un procent important din nivelul crescut al cererii a provenit din partea supermarket-urilor si hypermarket-urilor care au decis sa devina principalii chiriasi in cadrul mall-urilor, in detrimentul initierii unor investitii ‘green-field’. Billa a devenit principalul chirias din City Mall si Liberty Center, in timp ce Carrefour va fi chirias principal pentru Grand Arena Mall in zona de sud a orasului. Alte doua lanturi comerciale importante, Real si Cora, si-au anuntat intentia de a contracta suprafete de mari dimensiuni in cadrul proiectelor AFI Cotroceni Park si Sun Plaza, in momentul in care acestea vor fi finalizate.
Scaderea brusca a ritmului de extindere a retelelor bancare, institutiilor financiare non-bancare si lanturilor de farmacii, coroborata cu nivelul foarte ridicat al chiriilor comparativ cu calitatea spatiilor oferite, au determinat scaderea cererii pentru spatiile stradale ultracentrale in 2008. In aceste conditii, cand concurenta dintre comercianti s-a concentrat pe cele mai atractive spatii din centrele comerciale, dezvoltatorii au fost nevoiti sa gaseasca solutii inovatoare pentru imbunatatirea design-ului, arhitecturii si serviciilor oferite in cadrul proiectelor. Acestea sunt elementele care vor face diferenta si vor asigura succesul proiectelor comericale in viitor.
Perioada standard de inchiriere pentru spatiile comerciale situate in centrele comerciale a ramas de 5-7 ani, pana la 10 ani pentru chiriasii principali (peste 2.500 mp inchiriati), cu clauze de innoire/intrerupere a contractului.
Nivelul chiriilor
Inceputul anului 2008 a adus o usoara crestere a chiriilor medii pentru spatiile stradale, de aproximativ 10-15%. La sfarsitul anului, in conditiile cererii mai scazute si dificultatilor economice, chiriile au stagnat,
inregistrand chiar o usoara scadere. In cea de-a doua jumatate a lui 2008 chiriile au atins un nivel maxim de 120-130 Euro mp/luna pentru spatii stradale ultracentrale de pana la 75 mp, in timp ce pentru spatiile mai mari de 75 mp chiriile au fost 80-90 Euro/ mp/luna. In zonele secundare chiriile au variat intre 45-75 Euro/mp/luna, iar la periferie intre 20-30 Euro/mp/luna.
In galeriile comerciale chiriile s-au mentinut in general la acelasi nivel cu cel inregistrat in 2007. Principalii factori ce au determinat nivelul chiriei au fost suprafata inchiriata, numele chiriasului si conditiile de inchiriere. Pentru suprafetele mai mari chiriile s-au situat intre 25-40 Euro/mp/luna, iar pentru spatiile de pana la 75 mp intre 100-120 Euro/mp/luna.
Tendinte
In ciuda contextului economic si evolutiei pietei imobiliare, in 2008 segmentul spatiilor comerciale a ramas inca activ, continuand trendul ascendent din anii anteriori. Conditiile economice aflate in continua deteriorare au modificat planurile de extindere ale unora dintre comercianti si dezvoltatori. Totusi, 2009 va fi anul in care vor fi finalizate unele proiecte importante aflate in ultimele faze de constructie. Se estimeaza ca vor fi adaugati la stocul existent inca aproximativ 240.000 mp suprafata construita.
Cele mai mari proiecte propuse spre livrare in 2009 sunt: AFI Cotroceni Park (75.000 mp) in vestul Bucurestiului, Sun Plaza (76.000 mp) in sud, Grand Arena Mall (50.000 mp), faza I din Mega Designer Outlet si finalizarea extinderii Plaza Romania (6.000 mp). Tot in 2009 va fi lansat primul centru comercial cu brand-uri exclusiv de lux, Cocor Luxury Store, cu o suprafata de 10.000 mp.
Odata cu finalizarea acestor proiecte competitia va deveni puternica, in special in zona de sud a Bucurestiului, unde vor functiona 3 mall-uri: City Mall, Grand Arena Mall si Sun Plaza Mall. O situatie similara va exista si in vest, unde intr-un perimetru relativ restrans vor fi concentrate 3 centre comerciale importante: Plaza Romania, Liberty Center si AFI Cotroceni Park.
In zona de vest va exista competitie ridicata si pe alte segmente. La iesirea catre autostrada A1 sunt amplasate doua parcuri de retail (Militari Shopping Center si West Park) ce formeaza o aglomerare comerciala.
In viitorul apropiat vor fi incurajate noile tipuri de spatii comerciale precum parcurile comerciale si centrele multi-brand tip outlet. Deasemenea, avand in vedere contextul economic actual, se estimeaza ca retelele de magazine tip discount vor fi atractive pentru clienti.
Tendinta cresterii numarului de spatii stradale disponibile va continua in primul semestru din 2009. Numerosi comercianti vor inchide locatiile neprofitabile sau isi vor reduce suprafetele existente.
{mosloadposition user10}
